[摘要] 2011年对全国土地市场而言是极为艰难的一年，政府自2010年始的房地产市场宏观调控在今年得到进一步的深化和落实，尽管今年不及去年政策出台的频繁，但是力度大、监管严。土地政策与楼市调控双管齐下致使房地产市场进入了近年来少有的低潮期。
中指研究院所数据信息中心监测显示，2011年130个城市土地出让金总额为19052.3亿元，同比减少11%。其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）12666.8亿元，同比减少23%；商办类用地4248.7亿元，同比增加24%；工业用地1947.1亿元，同比增加38%；其他用地189.7亿元，同比增加43%。
2011年土地出让金止步增长，多重点城市出现下滑
130城市土地出让金同比减少11%，住宅类用地减少为主因
近年来，我国土地制度和土地财政制度的变革形成的土地出让金为地方政府聚集了巨额可支配财力，特别是在过去的2007年-2010年，土地出让金收入逐年攀升，成为地方财政不可或缺的部分。
中指研究院数据信息中心监测显示，2011年130个城市土地出让金总额为19052.3亿元，同比减少11%。其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）12666.8亿元，同比减少23%；商办类用地4248.7亿元，同比增加24%；工业用地1947.1亿元，同比增加38%；其他用地189.7亿元，同比增加43%。可以发现，尽管住宅类用地出让金减少，但依然是土地出让金主要的组成部分，占总额约67%，而成交量减少和成交单价下降是住宅类用地出让金减少的主要原因。今年，在受政策影响较大的一线城市及部分省会城市，商办用地受到热捧，比重也是大幅增加，商办用地出让金可谓为这些城市撑起一片天空。
2011年130城市不同类型土地的出让金
上海土地出让金收入，多城市土地出让金同比减少
2011年土地出让金排行榜
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
土地出让金收入前十名的城市出让金累计达7905.1亿元，占130城市总额的41%，这些城市主要是经济发达城市、沿海及省会城市。与去年上榜城市土地出让金均同比大幅增加相比，今年上榜城市多数同比减少。其中上海土地出让金1270亿元，位居，但与去年相比减少16.1%；北京土地出让金过千亿，同比减少35.7%，降幅非常明显；去年排在第三的大连在今年降幅最为明显，出让金总额仅占去年的四成。在今年出让金上涨的城市中，昆明可谓一枝独秀，土地出让金557.5亿元，同比涨幅高达147.6%；其次，沈阳土地市场也在今年发力，土地出让金630.5亿元，同比上涨90.3%。
一线城市中，广州和深圳依然无缘前十。深圳去年全年土地供应较少，土地出让金仅155.04亿，今年供应量有所增加，土地出让金也随之增涨到192.4亿。今年广州可谓是放量供应，但是土地成交状况却一直没有起色，地块流拍、延期不断，今年土地出让金303.5亿元，同比减少23%。
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2011年土地市场整体低迷，住宅用地量价齐跌
在持续了一年高压调控与监管措施下，2011年土地市场整体呈现低迷的状态，以住宅类用地市场表现尤为明显。开发商存量高、资金链紧张，整体拿地热情不高，各大中心城市成交量、成交单价下跌，溢价率持续走低，各地缓拍、流拍现象屡见不鲜，土地市场进入名副其实的"寒冬期"。
130城市土地供应量同比增加6%，住宅用地同比减少11%
2011年130个城市不同类型土地供应量
今年，130个城市土地供应量上涨，全年共推出土地32242宗，推出面积137359万平方米，同比增加6%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）9999宗，推出面积49535万平方米，同比减少11%；商办类用地5279宗，推出面积14877万平方米，同比增加5%；工业用地16353宗，推出面积70245万平方米，同比增加22%；其他用地611宗，推出面积2702万平方米，同比增加58%。可以看出，今年供应结构变化明显，住宅类用地供应量占总量的36%，较去年43%的比重明显减少，今年土地供应量上涨主要是受工业用地与商办用地增加影响。
2011年1-12月130个城市住宅用地月度供应量
1-12月，130个城市住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）单月推出量除1、2、6月外供应量均低于去年同期，3月降幅最为明显，同比减少53%。全年供应呈递增走势，地方政府为完成年度供地计划，四季度供地节奏加快，并在12月达到顶峰。
2011年1-12月130个城市商办用地月度供应量
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1-12月，130个城市商办类用地单月供应量呈逐月上升趋势。与去年同期相比，2、3、12月三月降幅较为明显，降幅分别为18%、35%、28%。尽管如此，12月依然是全年商办用地供应量的单月，今年住宅市场低迷，年底地方政府将供地重点放在住宅用地上，商办用地供应减少也在情理之中。
12月，130个城市共推出土地3568宗，推出面积15220万平方米，环比增加19%，同比减少16%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）1274宗，推出面积6134万平方米，环比增加37%，同比减少22%；商办用地693宗，推出面积1895万平方米，环比增加22%，同比减少28%。
130城市土地成交量同比增加9%，住宅用地同比减少16%
2011年130个城市不同类型土地成交量
受土地供应量上涨影响，成交量也随之增加。今年，130个城市共成交土地25849宗，成交面积108456万平方米，同比增加9%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）7473宗，成交面积37354万平方米，同比减少16%；商办类用地4134宗，成交面积11492万平方米，同比增加11%；工业用地13793宗，成交面积57518万平方米，同比增加32%；其他用地449宗，成交面积2092万平方米，同比增加60%。与土地供应相同，今年成交结构以工业用地为主，成交量占总量的53%；住宅用地占总量的34%，较去年44%的比重明显减少。
2011年1-12月130个城市住宅用地月度成交量
1-12月，130个城市住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）单月成交量仅1、5、6月高于去年同期，其中一月涨幅高达97%，10年年末土地市场供需两旺，12月底供应放量，进而1月成交量倍增。今年土地市场成交状况不尽人意，全年走势高低起伏，尽管年底土地供应增加，但是四季度地块流拍、延期不断，成交萎靡，与去年同期相比11、12月明显减少，降幅均为47%。
2011年1-12月130个城市商办用地月度成交量
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
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1-12月，130个城市商办类用地单月成交量中，1月和6月表现突出，受同期商办用地供应量影响，两月成交量均过千万平米，同比涨幅分别达到132%、122%；相比之下，年末成交量显得较为惨淡，尽管商办用地受政策影响较小，但是开发商在资金压力下，拿地也是有心无力。
12月，130个城市共成交土地2347宗，成交面积10184万平方米，环比增加43%，同比减少35%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）681宗，成交面积3465万平方米，环比增加43%，同比减少47%；商办用地416宗，成交面积1256万平方米，环比增加46%，同比减少31%。
130城市土地成交楼面均价全面回落，住宅用地同比下跌12%
2011年130个城市不同类型土地成交楼面均价
2011年土地调控效果显现，土地成交价格全面回落，130个城市土地成交楼面均价1056元/平方米，同比下跌17%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）1467元/平方米，同比下跌12%；商办类用地1676元/平方米，同比上涨1%；工业用地284元/平方米，与去年持平；其他用地624元/平方米，同比下跌16%。今年一改以往住宅用地楼面均价高于其他用地的局面，商办用地成为一枝独秀，这也从侧面反应出调控对住宅用地市场的影响深远，从根源上抑制房价上涨。
2011年1-12月130个城市住宅用地月度成交楼均价
1-12月，130个城市住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）除7、8月外，单月成交楼面均价均低于去年同期，其中4月达到谷，成交楼面均价仅905元/平方米，同比下跌32%；7、8两个月，地方政府为激发开发商拿地热情，大批优质地块入市成交，拉高整体价格。今年住宅用地楼面均价波动不大，成交价格理性，无高价地块与"地王"的踪迹可寻。
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2011年1-12月130个城市商办用地月度成交楼均价
1-12月，130个城市商办用地每月成交楼面价高低起伏，7、8两个月，以北京中服地块为代表的一批位于主城区的优质商办地块入市成交，成交均价上涨明显。商办用地受政策影响较小，区位条件是决定地块价格的主因，随着近年来城市新区及高新产业园的兴起，商办用地供应也主要集中在这些地方，价格也随着园区发展状况不一。
12月，130个城市成交楼面均价1117元/平方米，环比上涨2%，同比下跌27%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）1532元/平方米，环比上涨1%，同比下跌21%；商办用地1625元/平方米，环比上涨2%，同比下跌31%。
130城市土地平均溢价率下降，住宅用地下降最为明显
2011年130个城市不同类型土地平均溢价率
地块底价、低价成交是2011年土地市场的主旋律，全年各类型土地溢价率均有不同程度下降，其中住宅用地降幅最为明显。2011年130个城市土地平均溢价率12%，较去年减少16个百分点；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率13%，较去年下降20个百分点；商办类用地平均溢价率16%，较去年下降4个百分点；工业用地平均溢价率2%，较去年减少1个百分点；其他用地平均溢价率3%，较去年下降6个百分点。
2011年1-12月130个城市住宅用地月度平均溢价率
1-12月，130个城市住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）单月平均溢价率均低于去年同期。1月37%的平均溢价率为年度值，此后一直保持平稳下降走势，并在年末达到3%的值。今年，高溢价的住宅地块鲜有出现，与去年高溢价地块层出不穷形成鲜明的对比，国家出台政策避免地价过高、"地王"频出效果明显。
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2011年1-12月130个城市商办用地月度平均溢价率
1-12月，130个城市商办用地平均溢价率走势起伏较大，全年平均溢价率在5月达到值，为31%，但从下半年开始有出现下滑趋势，并在四季度开始明显回落，走势平缓，在12月达到年度值，为4%。今年商办用地也是底价、低价成交为主线，但是不乏一些条件利好的地块引起实力企业的激烈角逐，高溢价成交的案例也时有发生。
12月，130个城市平均溢价率持续低走，仅为3%，较上月减少3个百分点，较去年同期减少25个百分点；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率3%，较上月减少2个百分点，较去年同期减少30个百分点；商办用地平均溢价率4%，较上月减少5个百分点，较去年同期减少16个百分点。
2011年度住宅用地排行榜
与去年相比，今年总价排行榜可谓黯然失色。今年排名的重庆渝中区渝中组团D分区4-1/02号宗地，成交总价65.36亿，与去年121.41亿成交南京滨江江边路以西1号地块相去甚远；去年上榜地块总价均在50亿以上，而今年总价在50亿以上的仅两宗。
较之去年，今年总价排行榜另一个明显的特点就是，企业联合体拿地占半壁江山。去年总价排行榜基本被实力雄厚的国企占据，且均为孤军奋战，而在今年全年的土地市场上这些企业的身影都极少见。基于今年房地产市场走势不明朗和低迷的市场带来的资金压力，风险共担、联合开发的战略普遍形成，组合形式也是各样，企业强强联合、跨行业、跨地域联合拿地屡见不鲜。
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从时间上来看，去年年底的土地市场可谓百家争鸣，上榜地块多产自那个"地王"辈出的时代。而今年上榜地块多数集中在上半年，年初的一系列调控迅速将房地产市场拉入寒冬，并在持续几个月毫无起色之后，开发商开始对市场预期下行，时至年末，更是由于库存大、资金链紧张无心于土地市场，不少有"地王"相的地块也免不了底价成交或流拍的命运。
2012年土地市场展望
严格的房地产政策持续，影响土地市场复苏
年内，中央执行严格的调控政策抑制房价快速上涨的趋势取得了一定成效。未来，严格的调控政策预期还将持续，房地产市场将难以回复到2009、2010年的高涨时期，房地产企业也将面临严峻的重组及洗牌，资金链的安全、销售回款的速度将首先摆在企业的面前。在严峻的市场环境及政策环境下，即使政府加大土地的供应，也难以激起开发商拿地的热情，土地市场的复苏有待时日。
商业办公用地预计会保持平稳
今年由于对房地产市场的严格调控，住宅用地市场受到较为明显的影响，但商业办公用地、工业用地却得以有较大程度发展。一方面由于经济的快速发展，各地对商业办公用地及工业用地需求量的增加；另一方面也由于众多开发商以商业办公用地为政策调控的避风港，纷纷投入商业或工业地产领域。但国内商业地产、工业地产及其它类型地产对开发商综合运营能力要求更加苛刻，短期内难以见得收效，因此后期会有部分企业淘汰，加速行业洗牌，而商业办公用地也即会进入较为平稳的发展趋势。
未来大量土地的供应与成交将集中于经济发达城市周边区域
土地本身即为稀缺资源，发达地区经过多年的大量供地，核心区域基本以无地可供。未来土地的供应与成交将会更加集中于经济发达地区的周边城市及区域，卫星城的作用将更加明显，土地的供应与成交会向三四线城市及大城市周边郊县集中。城市核心区难以出现大规模的土地供应，但旧城市改造类型的供地也会成为土地市场的重要内容。
保障性住房用地将会持续
今年政府有1000万套保障性住房的任务，预计明年仍旧会继续保障性住房的建设力度。因此，保障性住房用地将会是政府工作的重点。在政府换届前，各地政府会确保保障性住房用地的持续供应，完成既定的建设目标。
土地价格将会平稳，高溢价、高总价地块会减少
从今年整体市场情况及目前的趋势来看，未来一年土地价格难以走高，但也不会出现较大幅度的下跌。政府有意提高土地起始价格，通过出让前的多方沟通或地块拆分，避免高溢价、高总价地块的出现。维持目前土地价格的平稳，有助于房地产市场整体调控局面的稳定。
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