[摘要] 二三线城市及部分四线城市普通住宅、普通商业的需求依然强劲，随着中国老龄化社会即将到来，养老地产将是未来的发展趋势，选择性地进入二、三线城市的写字楼项目；谨慎投资远离中心城区的别墅项目。
二三线城市及部分的四线城市普通住宅、普通商业的需求依然强劲，随着中国老龄化社会即将到来，养老地产将是未来的发展趋势，选择性地进入二、三线城市的写字楼项目；谨慎投资远离中心城区的别墅项目。
如果把过去的十年视为中国房地产行业的“黄金十年”，未来，中国房地产行业将呈现怎样的格局？近日，大鑫投资管理股份有限公司总裁叶明志表示，中国房地产仍具有潜力，未来，房地产行业将迎来“白银十年”。
未来十年房地产价格趋稳
在决定房价众多因素中，需求是最重要的，供求关系决定价格。叶明志告诉记者，过去十年房价之所以疯涨，是因为人们有住房的刚性需求，供不应求。“房产行业从1998年开始爆发，这15年，房产由起到巅峰，是真正的翻天覆地。到现在，我们国家的城市化进程也达到了50%。这些年修的房子，大概能满足人们的需求了。”
房地产行业经过了“黄金十年”的飞速发展时期，下一个十年或大不如前，从供求的关系来看，供应与需求落差大降。叶明志认为，“如今的房地产行业虽然不能比作黄金，但也绝不是钢铁，不是砖头。相对于其他行业，不管是利润还是市场量，房地产行业仍然有极大的商机。2013年至2022年房地产行业将迎来"白银十年"，房价也会相对稳定，肯定不会再像四五年前，一个月一个价。”
在叶明志看来，中国房价已经进入了最后三分之一的涨幅阶段，就像飞机要升高到一万米高空，它已经升到了第7000米一样。“当然，有的地方可能已经升到1万米，有的地方还在5000米，但是总体已经相对稳定了。”
二三线城市仍有投资机会
未来，四川房地产市场将如何发展？叶明志分析，未来5年内，四川省房地产投资的热点会继续留在成都、绵阳等二三线城市，四线城市中经济基础较好的，如宜宾、泸州、房地产市场也会有一定表现。
叶明志告诉记者：“以成都、绵阳等城市为例，虽然价格数量和供应量比其他城市大，但经济的相对发达、人口的相对稠密、购买力的相对强盛会给这些城市带来持久的、旺盛的需求；对于没有实体经济支撑的四线城市，则可能面临去库存的需求，具体将表现为商品房的价格涨幅趋缓甚至下跌。新开工面积出现下跌甚至零开工，根据各城市库存以及需求的不同，这个过程可能持续2到5年。”
叶明志指出，从目前的宏观政策导向看，调结构导向有可能会减少对高端物业的需求。“这部分物业的目标客户实际上是私营企业主、金领等高净值人群，其财富特点是家庭财富和企业资产没有严格的界限或收入随宏观经济波动较大，这将削减对旅游房产、新建别墅等物业需求。但二三线城市及部分四线城市普通住宅、普通商业的需求将依然强劲。”
随着老龄化问题即将到来，养老地产将是未来的一个发展趋势。叶明志认为，“我估计三五年以后，进入这个市场比较合适，五到十年会进入黄金期。”
对投资者而言，如何把握房地产的投资机会，叶明志建议：“可以有选择地进入这些城市的写字楼项目；同时选择性地进入其余四线城市的商业地产项目，但对远离中心城市别墅项目，以及其余四线城市的普通住宅项目应持谨慎态度。”
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