[摘要] 土地增值税是一项比较复杂而又独特的税种，该不该清算、何时清算、如何清算，都存在诸多可操控的空间。为此，本刊记者专门采访了几位税务和市场方面的专家，来听一听他们对此的看法。
土地增值税是一项比较复杂而又独特的税种，该不该清算、何时清算、如何清算，都存在诸多的可操控空间。为此，本刊记者专门采访了几位税务和市场方面的专家，来听一听他们对此的看法。
谜团一：税款“糊涂账”从何而来？
税款的“糊涂账”是如何出现的呢？本刊记者联系到一位曾在国内多家知名房企任职过的房地产企业财务人士，据他透露，国家税务部门对房企的土地增值税清算设定了相应的条件，比如预售证取得满3年时间，或者销售超过85%，就必须进行土地增值税的清算。通常的做法是，为了能够与企业所得税的缴纳不产生矛盾，所以会采用预提的方式来处理。
土地增值税清算其实并不复杂，只要根据相应的公式便可计算出来。在实际操作中，开发商为了少缴企业所得税，一般都会主动、积极地在当期计提与项目竣工结算进度相配比的土地增值税，此举可以少缴企业所得税。所计提的土地增值税在资产负债表中，则体现在“应交税费”的项目中，并有可能会长期存在。而对于上市公司而言，由于账目是透明的，民众可以通过公司报表了解到这些信息，长期存在的“应交税费”容易被人理解为“糊涂账”。
谜团二：“欠税”怎会越来越多？
让民众感到迷惑的是，房地产企业“欠缴”的土地增值税为何会越来越多？业内人士告诉记者，出现这种现象的原因是多方面的，既有来自房地产开发商的原因，也有税务部门自身的原因。对于房地产的开发商来说，由于清算时点存在的不确定性，是否达到清算的条件，可以自行控制。而房地产属于资金密集型行业，对资金要求很高，因此只要情况允许，一般也是能拖则拖。在这种情况下，如果清算时间往后拖上个好几年，应缴未缴的土地增值税就像滚雪球一样越滚越大，因而从表面上看，确实好像欠下大量的税款。
此外，有业内人士透露说，现实的情况是，有税务部门在有意无意间把土地增值税当做调节税收总额的“蓄水池”。土地增值税纯属地方的税种，某些情况下，与其说是开发商不愿意及时清算土地的增值税，还不如说是当地财政、税务部门为了在某些丰收年份不让税收总额大幅上升，便默许甚至希望开发商延迟清算，蓄“税”于房企中间。等到需要时，再上门要求企业缴纳。在这种情况下，企业的土地增值税一拖数年，金额也会越来越大。业内人士指出，这种情况在一些税收来源比较广的东部城市比较多见，而在一些西部税源单一的城市，则会及时清算。
谜团三：长期“挂账”如何解决？
“拖欠”大量的税款，这种现象是否合理？为制度所允许吗？专家表示，万科对达到清算条件的部分房地产项目，已经自行清算计提了应补缴的土地增值税准备金，但实际并未将其缴入国库，而是一直挂在了企业账上。光万科一家上市房企自行清算但未及时征缴入库的土地增值税就超过了44亿元。但若据此而指责万科，似乎也并不靠谱，因为“计提”是合规的，计提并不意味着必须要入库存，税法亦无此要求。
另外，外界质疑，房企达到土地增值税清算的条件之后，就必须进行清算，否则属于违规。一般情况下，达到清算条件的包括销售面积比例超过85%，或者取得预售证满3年的，都必须进行清算。
专家认为，这种理解也有错误，这是因为税法明确规定“主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算”。也就是说，如果地方税务局不要求万科清算，则万科“30多个项目”并不需要主动申请清算。
不过业内人士表示，即使清算时间延后数年，但无法不了了之，最终还是会如数缴纳给税务部门。
谜团四：税制设计有无缺陷？
对土地增值税自身而言，是否存在缺陷？上海财经大学教授胡怡建对本刊记者表示，征收土地增值税的本意，是防止房地产业产生暴利现象。但问题在于，在过去10年时间里，房地产市场一直处于供不应求局面，因此房企很轻易地便把土地增值税转嫁给了消费者。加之税务部门已向开发商征收企业所得税，所以征收土地增值税存在重复征税嫌疑，间接助推了房价上涨。因此从这点来说，该税种是不合理的。此外，也有专家认为，税务部门容忍开发商在土地增值税清算上“大做文章”，这本身也说明该税种在制度设计方面存在不足。
由于与所得税在功能上有重叠之处，土地增值税将来被弱化或取消，或将成为改革方向。有分析指出，未来很有可能会并入房产税。胡怡建表示，海外有些国家在房地产开发环节已经把税负成本降了下来，这有利于控制房价。因此，我们国家也有必要作出这样的改变，在开发、转让环节作出调整。
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