[摘要] “国五条”提出限购范围扩大、执行从紧；二手房转让征收20％所得税；部分城市提高二套房的首付比例和利率……受新政影响，一线城市明显出现购房者恐慌，新建住宅、二手房住宅的量价均明显上涨。昨天国家统计局公布的2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，延续新年首月房价看涨的态势，无论是同比还是环比……
“国五条”提出限购范围扩大、执行从紧；二手房转让征收20％所得税；部分城市提高二套房的首付比例和利率……受新政影响，一线城市明显出现购房者恐慌，新建住宅、二手房住宅的量价均明显上涨。昨天国家统计局公布的2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，延续新年首月房价看涨的态势，无论是同比还是环比，2月份70个大中城市中房价上涨的城市数量都大幅增加，楼市呈现出一幅淡季不淡的景象。
与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格下降的城市有1个，持平的城市有3个，上涨的城市有66个。从同比来看，价格下降的城市有8个，上涨的城市有62个，涨幅为8.2％。环比价格上涨的城市中，北上广一线城市涨幅集体突破2%大关，广州，涨幅为3.1%，而上海则是连续四个月环比上涨，达到了2.3%。
在大中城市新建商品住宅分类价格指数上，记者发现，上海90平方米以下的房源涨幅较快，较1月上涨2.3%。对此，业内人士表示，这与目前市场的需求有着密切关系，从1月开始，上海的刚需项目成交量一直处于高位，再加上供应量不足，使得开发商在价格上给出的优惠陆续减少，最终导致价格上涨。
而在二手房方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有4个，上涨的城市有66个；同比上涨的城市有49个，涨幅为6.7％；环比价格上涨的城市中，涨幅为2.2%。上海环比涨幅为1.6%，也出现了（1月涨幅为0.8%）。而上涨最为迅速的同样是90平方米以下的小户型房源。
[三问楼市]
疑问1：为何淡季不淡？
调控新政刺激刚需楼市以价换量结束
2013年2月份，数据监测的30个主要城市成交量1169万平方米，相比2012年的春节所在的1月份依然上涨1倍有余。整体市场在2月份呈现明显的一、二线城市量价齐涨的现象。
楼市缘何淡季不淡？链家地产市场研究部张旭表示，经过长时间市场回暖和政策平稳期，2011年开始实行的楼市调控，虽然对于抑制投资性需求仍然有效，但供需关系并没有得到明显改善，因此随着需求的逐渐释放，供需矛盾也逐渐显露，导致限购作用逐渐递减。
对于一线城市房价上涨，链家地产市场研究部分析认为，这是由于一线城市本身需求量大，在阶段性需求被抑制后，需求释放的也更多，而相应的供需矛盾也较二、三线突出，因此价格上涨反应较其他城市更快。
主要城市房地产成交量长期保持高位，房价持续攀升长期保持高位，这使得房企融资、拿地的热情不断高涨。“房企目前处于积极的扩张期，拿地频次明显加快，在土地市场多有举措。在土地溢价已经上涨的情况下，开发商对利润的要求可能更高，楼市以价换量已经结束。”中原地产市场研究部总监张大伟说。
疑问2：调控影响几何？
二手房出售难度增加打击多套房的投资者
楼市调控新政效果几何，有待各地方针的细则化。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，急需购房的首次置业人群，以及需要“先卖后买”的改善置业人群，是受新政影响心态最为焦急的两类人群。尤其是后者，由于实现改善需要完成两步交易，所以在卖房时不惜降价以求尽快出售。
专家认为，过多的舆论炒作影响购房者判断和市场预期。随着各地执行细则出台和政策效果逐渐显现，二手房市场将出现降温。
胡景晖预计，本月底，最迟下月初，各地的细则将落地执行，二手房市场将降温。随着需求量下降，一些不满五年、非业主住宅、需要缴纳更多税费的二手房，出售难度将大大增加，部分业主或将降价求售；一些免税房将成为购房人关注的焦点，持有这类房的业主可能会提价出售。“对于买卖双方，在政策效果发酵前保持‘观望’状态才是正常的现象。”北京两高律师事务所合伙人律师董正伟说：“此次调控政策旨在打击持有多套房的投资者。提价的免税房只占市场一小部分，对房价影响有限。”
疑问3：未来走势如何？
4月起成交量下降但价格变化会滞后
整体而言，市场肯定会降温，每轮重大新政出台后皆如此。受到影响的是住宅成交量，由于地方出细则还有一个过程，3月交易量基本不受影响，但从4月份开始，成交量会受到一定程度的抑制，估计会持续到三季度。价格变化滞后于成交量，二季度房价仍会小涨，但涨幅会有所回落，而下半年个别月份可能就会出现环比下跌。另外，由于限购升级、房贷紧缩等政策，主要针对房价上涨过快的城市，预计今年一、二线城市降温幅度，将会超过三、四线城市。
张大伟表示，房价的过快上涨，凸显了调控的必要性。
链家地产市场研究部张旭说：“目前最为关键的是，应提高保障房的建设和相应制度的完善，加速双轨制的运行。缓解一手和二手房市场的大量需求。同时，制定长效的调控机制，促进供给，盘活存量房市场。”
“当然，调控政策还有进一步细化和改进的空间。”住建部政策研究中心秦虹表示，“总的来讲，仅靠‘堵’不是长久办法，整体设计、系统改革、疏堵结合才能解决涉及面广、复杂程度高的房地产市场问题。”
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2月份70大中城市中 4城市二手房价格环比下降
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