[摘要] 政策“暖风”轻拂，调控两年来央行首次表态支持刚需，地方亦出手“救市”。受新增供应量减少影响，1月11城市可售面积环比降1%，同比增六成以上，成交量急剧萎缩致去化时间大幅攀升。
政策“暖风”轻拂，调控两年来央行首次表态支持刚需，地方亦出手“救市”。我们认为政策面已见底，基本面正在探底，成交量可望回升，板块投资机会持续显现。
央行会议首次提出要“支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求”，我们认为针对首套房贷的利率优惠等政策会被再次强调并得到落实，符合我们12月份以来提出的“房地产调控政策将见底，将率先对首套房贷优惠政策制度化”的预期，且时点早于我们预期的3月份。
芜湖出台税收补贴鼓励普通性住房消费新政，预示着中央政府默许2、3线有需求被错杀的城市纠偏调控政策。1、纠偏举措时间超出市场预期，源于近期主要城市成交大幅下降，而市场又将面临巨额债务到期，部分开发商资金链断问题。2、从近期央行表态支持刚需信贷到芜湖新政，房地产政策的预调微调放松信号明显。3、一线城市历来是调控的风向标，近期政策难以放松。
1月为预期中的成交量低点，2月环比将有所恢复，同比降幅也将显著收窄。受市场持续低迷、开发商年底冲业绩行动结束、春节休假等三重因素叠加影响，1月一手房成交量同环比大幅萎缩，17城市环比降54%，同比降67%，一线降幅大于二线。
二手房成交延续低迷状态，6城市环比降39%，同比降76%。随着春节因素消除、政策面改善、推盘增加，2月成交量环比将有所恢复。去年春节长假在2月致同比基数较低，从数据上今年2月成交量同比降幅也将显著收窄。
降价继续由一线向二线扩散，且多从郊区开始，去化未见改善。1月12个城市环比8个下跌，同比9个下跌。综合均价、套均面积、分区成交情况，去年10月以来，一线城市房价普跌，郊区尤为明显；二线城市多数房价止涨，且下跌城市个数逐步增多。1月新推盘量很少，新盘降价较为普遍，但去化未见改善，二线好于一线。
可售量略有下降，但仍处高位，预计2月份新增供应将增加，可售量将再度上升。
受新增供应量减少影响，1月11城市可售面积环比降1%，同比增六成以上，成交量急剧萎缩致去化时间大幅攀升。
风险提示:欧债恶化带来中国经济恶化，调控政策时间过长带来行业超预期调整等风险。
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