叶檀：房贷谎言重复一千遍 也不会成为真理

观点地产网  2011-11-18 09:01

[摘要] 刘明康先生在金融风险管制上的执着，不能掩盖他在资本与货币整体关联性上的无知。

前任银监会主席刘明康在卸任后，继续为自己房价下跌对银行无冲击论辩护。

10月19日，刘明康在CEO组织峰会上讲话时表示是中国银行业可以承受抵押品下跌40%；11月11日，刘明康先生表示，房价下跌50%，银行的贷款覆盖仍能达到100%，虽然利息不能收回，但本金没有问题。

刘明康先生在金融风险管制上的执着，不能掩盖他在资本与货币整体关联性上的无知。

来看刘明康先生所说的理由。次他表示，从房地产贷款具体结构看，目前约98%的个人按揭贷款“贷款房价比(LTV)”低于80%，按揭贷款平均“偿债收入比”为33%，超过1/2的按揭贷款和开发贷款都是在2009年二季度房价重新高企之前发放的，开发贷款的平均押品比例也达到189%，即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%，覆盖率仍高于国际通行的110%标准。第二次的理由主要着重在放贷时机：中国银行业能够支撑50%的房价下跌。因为其中60%的贷款，是在2009年7月之前发放的，时间上在房价迅猛增长之前。银监会对于首套房和二套房的区分，以及据此对首付成数的区别要求，会起到防范按揭贷款风险的作用。在房地产开发贷方面，开发商目前贷款时要按照在建工程来抵押，而不是用地皮来抵押，对于土地贬值可能造成的贷款风险，银行压力测试已将这种因素考虑进去。

任何一个投资市场，当市场同比均价下降50%，等于崩盘，等于实体经济崩溃与信用彻底冻结，等于资产负债表的彻底衰退。

1991年以后，日本房价狂跌60%左右，而1998年东南亚金融危机后，我国香港地区房价连续下跌6年，幅度在65%左右。标普全美房地产价格报告的数据显示，2009年3月全美房地产价格报告显示，美国20大城市中有17个城市的房价出现下滑，对比2006年第二季度的峰水平，当时美国房价暴跌百分之32.2%，平均住房价格与2002年底基本持平，其中拉斯维加斯和凤凰城两个城市的房价较其水平缩水了一半以上。房屋均价三年下挫32.2%，已经引发次贷危机，造成全球金融海啸，何况下跌50%。

也许有人会说，美国的房贷过于激进，而中国的房贷要保守得多——没有重复抵押，首套房贷在最激进时只能按揭七八成，并且在按揭或者抵押时银行已经打了六折或者七折，所以，房价下跌50%根本不可能给银行造成冲击。