[摘要] 楼市仍在“逐级而下”。经历了3月小阳春落空、4月成交趋冷后，作为传统销售旺季的5、6月并未能上升，5月商品住宅不足60万平方米的成交量，而6月首周仅11.1万平方米的成交量更是迎来了一个“大冷门”。楼市遇冷，加上在开发商融资和个人贷款变得相对困难的双重挤压下，价格下行的压力会越来越大。
楼市仍在“逐级而下”。经历了3月小阳春落空、4月成交趋冷后，作为传统销售旺季的5、6月并未能上升，5月商品住宅不足60万平方米的成交量，而6月首周仅11.1万平方米的成交量更是迎来了一个“大冷门”。楼市遇冷，加上在开发商融资和个人贷款变得相对困难的双重挤压下，价格下行的压力会越来越大。尤其是今年上海楼市率先在名宅市场就有明显的降价之势，之后会否蔓延至刚需市场引人关注。
楼盘降价投石问路
在一片观望气氛中，今年楼市的成交量正出现明显下滑。据相关数据显示，2014年前5个月上海商品住宅累计成交了334.82万平方米，月均成交66.96万平方米，与去年前5个月商品住宅的月均成交量98.11万平方米相比，下跌了31.75%，与去年商品住宅的月均成交量106.54万平方米相比，更是下跌了37.15%。由此可见，新房销售情况不容乐观。
成交连续低迷后，降价无疑吸引了众多购房者的瞩目。5月中旬，位于黄浦江沿岸的绿城盛世滨江推出5万元起特价房源，较前期价格出现20%的折让。稍早些时候，金地佘山天境也推起3万元出头靠马路的特价房源，而小区内大户型均价在5万元以上。
相对于这些尚在遮遮掩掩的促销方式，一些开发商则直接宣布降价。
5月初，位于浦东周康板块的楼盘绿洲康城宣布降价。开发商推出10套房源，均价3.3万元/平方米，而原价高达4.6万元/平方米。此前的4月25日，金大元御珑公馆推出数十套特价房，价格下调22%，这一举动瞬间搅乱平静如水的上海市场。同一时期，同样位于唐镇板块的绿城玉兰公馆认筹报价较之前下调50万元，降幅约为5%。
由此可见，市场降价压力初现。而针对市场上传出名宅降价是真降还是假摔的疑问，上海中原地产项目1部总经理唐振东就表示，今年的市场相对于2013年的过热成交回归理性，市场成交量处在不及2013年下半年的高峰值，而略好于2013年上半年的水平。
8月或将是个关键点
值得注意的是，在名宅“接地气”的同时，不少刚需盘也以低于预期的价格开盘入市。金山新城某刚需楼盘售楼处人员称，此次推出112套公寓房源，均价1.25万元/平方米，“销售率约为30%”。两个新开的中高端楼盘成交还算好些，浦东某中高端楼盘推出90套大平层房源，均价4万多元/平方米。据了解，此次系楼盘首次开盘，卖掉60多套。
闵行某新入市楼盘相关负责人称，此次推出130套大平层房源，均价5.5万元/平方米，“开盘当天卖掉60套，主要是前期积累的客户。”
在成交仍旧不理想的市场情况下，刚需楼盘降价现象还是以局部个案为主。唐振东表示，目前除上海以外，二三四线城市房地产市场都不理想，只有在上海的项目，才能是房企获得高额利润的保障，因此我预计这轮的上海楼盘降价，更像是房企自身的一次资产大盘整，对于部分价格过高、未来价值空间有限的项目，可能会主动降价走量。而对于部分区位较好、发展潜力较大的楼盘，可能维持原价甚至小幅涨价。
目前整个市场下行，库存激增，销售受压，土地市场转冷，房企资金显现困难，加上半年来降价中夹杂着救市的声音，茫然的情绪不断泛起也是在所难免。唐振东解释道，进入6月，由于一些房企追求上半年年报，价格还会出现下降的预期。
“至于房价下降相对集中的时间，我认为可能出现在8月份前后，主要是因为一般房企集中回笼资金的时间在9、10月份，但今年成交这么差，可能会提前。”唐振东指出。
此外，对于日前实行的央行“定向降准”的举措，唐振东也表示，此种“微刺激”对楼市并无直接关系，“未来房企还是应该自救，比如在价格策略、推广策略上多做一些动作，反而能起到意想不到的效果。而对于购房者来说，目前也不失为一个入市的好时机。”
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