[摘要] 今年以来，房地产市场持续寒冬。去年占销售面积95%的二三线城市成交量整体下滑，一直领涨的一线城市也未能幸免，北京五一期间二手房成交量仅31套，上海出现了高端楼盘7.2折甩卖。4月以来，按耐不住的地方政府纷纷出手，继南宁、无锡、安徽铜陵之后，郑州也欲举起救市大旗，至此，救市城市已增加至6个。
今年以来，房地产市场持续寒冬。去年占销售面积95%的二三线城市成交量整体下滑，一直领涨的一线城市也未能幸免，北京五一期间二手房成交量仅31套，上海出现了高端楼盘7.2折甩卖。4月以来，按耐不住的地方政府纷纷出手，继南宁、无锡、安徽铜陵之后，郑州也欲举起救市大旗，至此，救市城市已增加至6个。
地方救市效果有限
郑州近日发布的《郑州市个人住房置业贷款政策性担保管理办法(征求意见稿)》显示，个人住房置业贷款，依法设立的住房置业政策性担保机构可以作为保证人，依据有关个人住房置业政策，为申请个人住房贷款的借款人提供保证，在借款人未按合同约定履行住房贷款偿还义务时，由担保机构代借款人偿还住房贷款债务。
不过，借款人应当根据贷款金额、贷款期限向住房置业政策性担保机构交纳担保服务费。
值得注意的是，政策不只为公积金贷款提供担保，还为商业贷款提供担保。救市政策各地不尽相同，然而“购房贷款可获政策性担保”是首次出现。
但在上海房地产研究院副院长看来，这个政策并没有很大的新意。个人申请住房贷款，银行如果需要提供担保，各地都有担保机构，而且很多是半事业单位性质的市、区政府下属的担保公司，现在的政策不过是表明支持力度加大。
安徽铜陵政策出台后，财经评论人吴其伦即指出，“继南宁之后，铜陵也救市了，且力度要比南宁大许多，或许接下来，还有一些愚蠢的地方官会作出救市的决策。笔者以为，不作死就不会死，救市之后，将死得更快。首先，救市的本质不是救市场，而是救地产商，将激化社会矛盾；其次，救市将令地产商死扛甚至上涨房价，难以激发有效需求。”
据《华夏时报》报道，一位在多地有项目的开发商直言，“房价还没怎么跌，地方政府比我们还着急。既然会救市，干吗要降价？扛一阵就过去了。”
杭州一家房企高层也表示，限购松绑的预期，在某种程度上打乱了该企业原本想以价换量的节奏。
然而，地方政府长期以来依赖土地财政的习惯短期内仍难以改变，房地产市场的问题似乎已经从“救不救”演变成了“如何救”。据了解，在一些地方政府明确发文“救市”的同时，还有地方政府并未发文，但以窗口指导的形式对市场进行调整。“救市”既有明修栈道，又有暗度陈仓。
但在银行信贷不放松，个人住房按揭贷款的政策不变动的背景下，地方政府能够做到的仅仅是为需求松绑，却无法为需求提供有效的购买力。楼市究竟能否重启，银行站在哪边是关键。
银行政策几无变化
“商业银行现在考虑的不是有没有担保的问题，主要是房贷的利率偏低，银行赚不到钱，微利，倒不是担心风险的问题”，副院长对央广网财经记者说，“有没有担保对银行来说并不是很关键”。
上周，有消息称北京农商行已经出现了首套房贷9折优惠，而广东、苏浙沪等省市的部分城商行房贷利率也从上浮状态回归到基准利率。扬子晚报记者联系了四大行、部分省市的银监部门及多家商业银行、城商行信贷部门的有关负责人。得到的回应十分一致，“没听说有松动，据说还要上浮”“我们没有松动，我们没有折扣”“行里的房贷政策基本没有变化，有的分行个贷还收紧了，除非央行出政策，否则个贷不会出现明显的放松，特别是在房地产市场趋势不明的情况下”。
事实上，虽然部分城商行出现了房贷的微小松动，但总体而言，从去年以来一直持续的房贷紧张局面并没有发生根本性的变化。
中原地产市场研究部总监张大伟认为，现在开发商降价主要有三方面原因，首先是信贷紧张，其次是库存压力大，三是预期变了。而信贷是最关键因素，今年就算全面放开限购，如果信贷依然收紧，市场依然会降温。
财经评论人肖磊撰文表示，在抑制投机投资性住房需求已形成一定共识的当下，地方政府的救市举措很可能会令楼市预期发生转变。
有媒体人称，中国的房价由两部分组成：内在价值+看涨期权。目前的看涨期权已经累积了极高的溢价，未来关于楼市的预期一旦改变，其归零将是快速且残酷的，所以政府一定会救市，但怕的是越救市可能越会强化逆转的预期。
截至5月11日，2014年4月份以来，无锡、南宁、杭州萧山、天津滨海、铜陵以及郑州先后抛出放宽房地产调控的政策。此外，福州、宁波等多个二、三线城市都传出打算救市的传言，还有消息称佛山市部分区域松绑限购因客观原因暂缓执行。
地方政府心急如焚，财政对土地依赖越严重，房地产库存越高的地区政府就越着急，未来或许还会有更多城市加入救市大军。
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