[摘要] 当2013年全国房企年度销售TOP10终于出炉之时,并未引来太多意外。
当2013年房企年度销售10终于出炉之时,并未引来太多意外。业绩飞升、千亿扩容、龙头之争等诸多关键词都借一张榜单尘埃落定,且都在意料之中。
当一线房企的能量刻度上升至千亿后,随之而来的将是行业集中度的进一步提高和企业利润的普遍收窄,房地产企业的竞争格局也将日趋的激烈。
业内认为,一个属于房地产行业的后千亿时代已经来临。有研究指出,房企的销售体量在进入千亿尤其是两千亿序列后,对于规模扩张的速度需求将会出现普遍下降现象。千亿,对于房企而言,只是一个销售数字,而如何面对新时代的新变局?才是企业面临的新问题。
毋庸置疑,行业新一轮变革的大幕已经开启。
三年鉴证速度与激情
距离2010年万科集团年销售额突破1000.6亿元,创千亿房企之先河后,仅仅三年的时间。2013年,千亿房企已扩增至7家。
包括万科、保利、绿地、万达、中海、碧桂园、恒大,在2013年悉数入驻千亿俱乐部,与当初万科一家独大的行业狂欢相比,业内外对于千亿俱乐部扩容本身并未表现出太多诧异;人们更多的兴趣在于千亿俱乐部的增长速度以及未来的发展态势。
如果时间再往前倒推5年,房企百亿军团也不过才10家。从昔日的“万保招金”到后来的“万保中恒”,再到今天的“万绿万保”,房企座次的急剧变化,也充分展示出多年来,房地产行业发展的脉络。而2013年,被认为是房地产企业在宏观形势中复苏后并快速增长的一年;机构数据统计显示,龙头房企在这一年业绩增长率平均达到20%-30%。
尤为值得一提的是,2013年全年销售业绩已经超过600亿元的华润置地、世茂地产等标杆房企,也被看作是千亿房企的种子选手。据兰德咨询总裁宋延庆预言,到2015年,国内千亿级房地产企业将达10家。
龙头之争还将继续
万科龙头地位能否保持住,无疑成为后千亿时代,业内外关注的焦点。
2013年,万科全年销售额仍然位居首位,但领先第二名绿地集团115.3的微弱优势,似乎让“龙头”的地位岌岌可危。而绿地集团成功在香港借壳上市后,商业地产及海外业务进入了快速发展期,其2013年前11个月销售额已达到1342亿,在当时已经成为距离万科最近的房企。
事实上,万科的竞争对手并非只绿地一家,千亿军团的每一家企业都已对龙头地位虎视眈眈。
在商业地产领域称王称霸的万达,目前拥有商业持有面积达1700万平方米,预计2014年底达2300万平方米,规模将跃居全球,这与专注于住宅开发领域的万科形成了鲜明对比。
一向被业内称为“闷声发财”典范的中海外,去年8月发出重组信号,母公司拟注入涉及超3000万平方米的土储。业内人士认为,中海外此次地产业务整合,不仅将极大提升其市场占有率,在规模上也将极大地撼动万科老大地位。
5年来,保利对万科始终穷追不舍。保利既拥有得天独厚央企资源的背景,又遵循高周转高杠杆的市场化运作方式,使其兼具了万科规模化和中海外“会赚钱”的特征,实力自然不容小觑。
紧随其后的恒大,凭借“薄利多销”异军突起,自2013年开始向一二线城市倾斜的战略,也彰显其下一步扩张的野心。而从土地储备来看,也是目前千亿军团之最,总量达1.294亿平方米。
以“黑马”之姿闯入千亿阵营的碧桂园,2013年以来,碧桂园提高拿地效率、加快高周转,海外项目也进入收获期,为销售业绩带来大幅补充。
时至今日,万科似乎也察觉到了时局的紧迫,有业内人士透露,万科已经悄然将千亿到2000亿冲刺的时间节点设定在2014年。业内人士分析认为,千亿级房企阵营扩大,随之而来的将是行业集中度的进一步提高和企业利润的普遍收窄,房地产企业的竞争格局也将日趋激烈。
■热点聚焦
碧桂园 黑马姿态闯入千亿俱乐部
千亿房企的榜单,从来不缺乏黑马。
截止2013年12月底,恒大全年累计实现合约销售金额1003.97亿元,用了3年时间实现了销售翻番,突破千亿的规模;比恒大更快的,是碧桂园,仅用了1年时间,就从400亿元的第二军团,成功跻身千亿俱乐部。
碧桂园与当年扬名业内的恒大如出一辙,均得益于在三四线城市的布局。
从碧桂园去年1060亿的销售额来看,其中很大一部分贡献来自于三四线城市。据研究数据显示,在碧桂园去年前三季度销售面积中,三四线城市占比高达78.3%。目前,碧桂园广东省外项目的销售额比重也从2008年的24%升至2013年上半年的45%,广东省外项目比重呈现趋势性上升。
据碧桂园总裁莫斌在去年中期业绩发布会上表示,碧桂园仍将坚持自身发展策略,即关注一二线城市近郊,三四线城市为主战场,如果有需要,甚至有可能深入到四五线城市。有业内人士表示,由于很多三四线城市目前正处于新型城镇化的初期,这为房企大规模参与当地的城市建设和城区改造带来了机会。
■ 业内观察
大房企时代的多元化布局
一份针对房地产行业的研究表明,房企的销售在进入千亿,尤其是两千亿的序列后,对于规模扩张的速度需求就会出现普遍下降的趋势。以万科为例,在销售突破2000亿后,如果每年保持20%的增长,则意味着每年新增体量将达到400-600亿元,这相当于目前一个中型房企的体量。实际过程将很难实现。
可以看到,万科涉足商业地产、推进社区业务联动,就是在以主动的行为去面对新形势下的市场。“调控常态化的市场形式下,单一的住宅市场开发已经无法满足企业持续发展的需求,多元化布局将会形成行业趋势。”一位不愿具名的房企人士告诉记者。
事实上,包括万科在内的其他千亿级大型房企在内,均已经开始布局提升利润能力的新产品线。保利宣布全面进军养老地产,并试图打通全产业链,将其定位成支撑集团后期发展的战略布局;恒大在经营足球收获颇丰之后,又开始进军快消和健康行业,并与哈佛合作进军高端医疗产业;万达通过商业地产多年的品牌积淀,开始在迅速推进文化旅游产业,未来规模巨大;而绿地和碧桂园的海外业务进展迅速。这些,无一例外都在为了企业后续规模增长、利润提升夯实基础。
业内人士对此分析认为,扩大房企布局市场的外延,将是房企千亿之后必然面临的多元化转型问题。
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