[摘要] 2013年，中国房地产企业年度销售TOP50榜单终于尘埃落定。规模企业尤其是TOP50房企的销售业绩普遍出现飞跃提升。
题记：2013年，中国房地产企业年度销售50榜单终于尘埃落定。规模企业尤其是50房企的销售业绩普遍出现飞跃提升。阵营中的绿地、万达、保利紧随万科，中海、碧桂园、恒大依次进阶千亿军团。第二阵营世茂、融创表现也可圈可点，通过对管控模式、产品结构、区域布局、融资渠道多管齐下全面优化，企业运营效率显著提升，为加快成长扫清了障碍。与往年相比，今年50榜新增了一个亮点，即以阳光城、旭辉为代表的闽系房企强势崛起，成为冉冉升起的新星。在即将到来的2014年，我们乐观预计，万科、绿地均有望进阶两千亿量级；行业延续强者恒强的竞争格局，50房企业绩再上台阶，集中度将持续上升。
1、集中度：业绩增长势头充足，50企业金额、面积集中度双双提升
2013年以来，房地产的市场增长迅速，大型房企销售势头足。据统计局公布数据显示，今年1-11月，商品房销售金额69946亿元，同比增长31%，而五十强房企销售总额达到21355亿元，同比增长36%，增幅超过水平。五十强房企中，碧桂园业绩增速靓丽，全年达成销售金额1097.3亿元，同比增长131%，同时，绿地及世茂房地产业绩涨幅均在40%以上。从集中度上看，大型房企实现金额、面积集中度双双提升。
金额集中度方面，2013年全年，五十强房企金额集中度较去年进一步提升。其中，10企业从12.76%上升至13.27%，增加了0.51个百分点，同时20及50企业同比分别增加0.63个百分点及0.79个百分点。结合2011年集中度数据，可见近三年大型房企市场份额稳步提升。
面积集中度方面，相比2012年，2013年的50企业面积集中度上升最为明显，增加力度达1.23个百分点。其次为20企业，同比增长0.74个百分点，10企业则较去年增加0.65个百分点。
2、门槛：20、50企业金额门槛显著提升，同比均超40%
相比2012年，2013年五十强房企入榜门槛再上新台阶。可以看到，从金额门槛来看，10、20与50企业同比增幅分别达到20%、42%及48%。
值得注意的是，从2007年至今，10企业的销售表现发生翻天覆地变化，入榜门槛节节升高，折射出超大规模房企快速发展的轨迹。2007年时，世茂房地产以100亿元刚好入榜10企业，而至2013年，世茂房地产销售额已冲到671亿元，此时十强房企准入门槛也提升至554亿元，6年时间，10企业金额门槛实现了5.5倍增长。
金额门槛而言，20及50企业同比增幅均超40%。其中，10企业入榜门槛达到554亿元，较2012年460亿元门槛相比，同比增长20%。不过，在统计数据时，融创、绿城合作的项目都按照并表计入融创，绿城如果加上合作项目，那么10企业的入榜门槛达到656亿。与此同时，20企业金额门槛从去年的232亿元增加至今年的329亿元，增长幅度为42%。除此，50企业入榜门槛同比增加49亿元，增幅为48%。
面积门槛来看，50企业的门槛增速最快，达到43%。2013年，10企业入榜门槛达到543万平方米，较去年同期增加了132万平方米，增幅为32%。20企业同比增长20%，入榜门槛从249万平方米增加至299万平方米。而50企业入榜门槛同比增长了43%，至118万平方米。
3、格局：规模致胜、百亿到千亿竞争加剧，千亿军团扩容至7家
继2011年万科跨入千亿后，2012年的绿地及保利也加入千亿军团阵营。与去年相比，千亿级别以上房企数量已由3家增加至7家，万达、中海、碧桂园与恒大4家房企强势进入，超大型企业竞争格局加剧。
与去年相比，300亿-500亿元级别房企的储备增多，新晋企业有中信、华夏幸福、中国中铁及世纪金源，原来的碧桂园、世茂房地产与融创业绩提升显著，销售金额已经迈升至500亿元以上。50企业中，由于整体门槛的提升，金额在300亿元以下企业数量虽然不及去年，但均值有所提升。值得注意的是，百亿房企数量从2012年的55家增至2013年的73家，中骏置业、厦门禹洲等一批闽系房企进入百亿行列。
4、领军：万科、绿地分别领衔金额和面积榜，恒大开走多元化高端路线
2013年，万科和绿地分别以1740.6亿元和1660万平方米各自领衔销售金额榜、销售面积榜“桂冠”。在金额榜上，绿地、万达、保利紧随万科，中海、碧桂园、恒大依次进阶千亿阵营；在面积榜上，碧桂园、恒大、万科紧跟绿地，保利、万达也迈入千万行列。至此，阵营全部加入千亿俱乐部，并与第二梯队继续维持400亿的真空差距。
万科今年以来持续领先金额榜，全年实现销售1740.6亿元，同比增长了23%。在傲人业绩背后，今年万科的战略开拓同样出彩：企业持续加码海外扩张，战略性控股徽商银行，成功运营大型购物中心，亮点频频，显示出万科一贯与时俱进地洞察并把握行业发展先机的领袖气质。
绿地全年销售1625.3亿元、1660万平方米，分别同比增长51%、41%。在“老牌”龙头房企中，绿地业绩增速更胜一筹。在战略开拓上，绿地今年做到了“内外并举、全面开花”，不但成功赴港借壳上市，还投资逾百亿美元，将海外业务拓展到亚、澳、欧、美四大洲；同时前瞻布局新型城镇化，在二线重点城市累计投建10多个大型“产城一体化”新城项目。
恒大今年实现销售1082.5亿元，如期迈入千亿俱乐部。在经营战略上，一向走三四线路线的恒大今年倾力介入一二线城市，企业意图借此收获更高利润的态度非常坚决。让国人瞩目的是，恒大携其足球队亚洲夺冠余威强势开启多元化之路：不仅强势出品了“恒大冰泉”，还吸引了世界学府哈佛大学与之展开绿色建筑、健康医疗、应用科学的等领域的战略合作。未来，恒大或将借助哈佛绿色建筑中心研究团队、一流硬件设施，领先掌控未来绿色建筑时代的核心竞争力，全面开启中国绿色中高端住宅的升级换代之旅。
5、亮点：碧桂园异军突起，世茂、融创有质量的扩张
在50中，今年的“最焦点”非碧桂园莫属。企业凭借全民营销策略，以激增131%的方式，创下行业从400亿到千亿跃升的闪增记录，缔造了一个行业“奇绩”。截至目前，碧桂园也是海外拓展最成功的内地房企。今年8月，碧桂园马来西亚金海湾项目开盘劲销6000多套、91亿元，企业一举成为马来西亚的房地产开发商。
世茂房地产全年实现销售670.7亿元，同比大增46%。企业自2012年进行一系列产品改革和营销变革以来，业绩一路欣欣向荣。连续两年实现高增长之余在2013年上半年毛利率仍有两个百分点的回升，是房企中为数不多量与价并驾齐驱，业绩毛利率同步上扬的优质企业。值得一提的是，世茂2013年上半年新开工1430万平方米，远高于其他房企，为企业明年冲刺千亿目标提供了坚实基础。
融创中国全年实现销售508.3亿元，同比快增43%。得益于区域深耕、高周转快销、中高端定位的组合策略，业绩持续几年保持高增长态势。今年，企业加快土地扩张，前11月收获逾500万平方米土地储备，持续深耕北京、天津、重庆、上海及杭州五大区域。在核心的一二线城市持续领涨房价的态势下，明年业绩预计继续快速增长。融创城市深耕和大盘操作的能力超类拔萃，今年前三季度，企业单城市产能和单项目产能分别高达45.5亿元和12.1亿元，在50中分别位居第5位和第7位，远远领先其他大型龙头企业。虽然从数据来看，今年企业盈利能力有所下降，如果去除融绿项目对企业的影响，明年的利润率增长可期。
6、聚焦：闽系房企强势崛起，阳光城、旭辉增长迅猛
近几年，以阳光城、旭辉、融侨为代表的闽系也开始强势崛起。截止目前，闽系房企已形成层次鲜明的三个梯队。梯队是早就跻身重点标杆房企同时也是第二梯队领头羊的世茂房地产。第二梯队是以阳光城、旭辉、融侨为代表的后起闽系新秀。目前这些企业都已展开化布局，今年销售业绩都在200亿左右。其中阳光城、旭辉表现尤其可圈可点：阳光城近三年凭借着前瞻拿地、不囤地及快速开发策略一跃成为年度销售已达220.2亿的型房企。旭辉于2012年成功赴港上市后，展开新一轮扩张，销售规模也迅速扩大。第三梯队是厦门国贸、建发房产、中骏置业、厦门禹洲等至今仍在福建深耕的区域型房企，今年销售业绩普遍超百亿，成长性较好，未来都有跃升50榜的黑马潜质。
闽系房企普遍有“高增长、快周转、强扩张”特征。在业绩增长上，阳光城最为出色，今年同比增长202%，领衔50增速榜，旭辉和世茂同比增长也高达90%和46%。除了业绩飞速成长，更令人称道的是，闽系代表企业普遍拥有“短平快”的开发销售周期，阳光城曾用6个月时间完成厦门翡丽湾项目从拿地到售罄全过程；世茂、旭辉完成拿地到开盘也在6-10个月之间，都属于快周转的典范。
在土地扩张上，闽系代表企业普遍较为激进，如阳光城、旭辉今年前11月分别投入130亿、100亿元拿下314万平方米、265平方米土储；泰禾集团也相当激进，全年投入115.7亿元拿下72万平方米，其中有多个是地王项目。在猛烈的扩张下，闽系代表房企的现金普遍不宽裕，如何平衡好扩张力度和资金承受力，仍是闽系房企需要面对的问题。
7、黑马：卓越凭借旧改迅速崛起，海亮以低成本快速扩张见长
卓越集团是继佳兆业后50榜上又一个受益旧改业务迅速崛起的黑马。企业全年销售153.1元，位居销售金额50榜第46位。卓越在旧改领域积累了丰富经验，目前在深圳拥有卓越世纪中心、卓越城、深圳中心多个城市更新项目，其中深圳皇后道项目更是开盘热销，首推800余套去化八成。未来三年，卓越计划拓展逾500万平方米土地面积，并致力打造中国城市更新领先品牌。
海亮地产则是以“高周转、低成本和强管控”为特征速度型黑马。2013年度，企业以152.5亿元销售额跻身50强，位列第47名。企业在银川、内蒙古、拉萨、重庆等中西部城市颇有建树，产品线囊括了精品住宅、都市综合体、星级酒店、专业市场等多个领域。在发展战略上，企业倾力打造高周转、低成本和强管控的核心竞争力。高周转方面，海亮地产部分项目已做到4个月完成从拿地到样板间面市，臻于；成本控制方面，企业的刚需产品标准化做的非常好；运营方面，企业拥有一整套强管控的流程与体系，以及保障其高效运作的职业化管理团队。由于已实现化布局，企业制定了较高的战略销售目标：2015年力争实现250亿销售规模，进入30行列，中长期目标要进入20行列。
8、展望：集中度继续上升、百亿企业大幅扩容，更多企业追求质量增长
在即将到来的2014年，我们展望未来企业竞争格局。首先，从2014年的市场大势来看，成交持稳是大概率事件。销售面积13亿平方米是行业近两年的高位顶部，即便突破也将增长乏力。但房地产企业仍在上演“强者恒强”、“大象起舞”的竞争格局。从房企发展趋势看，明年50门槛有望达到200亿元，行业集中度将进一步上升。
其次，千亿、百亿企业将继续大幅扩容。明年首现双“两千亿”格局，万科、绿地将双双进入2000亿行列。千亿俱乐部有望扩容至8-9家。截至今年底，超百亿元销售额企业达73家，明年有望突破100家。
最后，更多企业将更加注重有质量的增长。“有质量增长”包含两层涵义：首先是在规模和利润之间，企业将更注重利润的增长。今年底企业在定销售目标时，企业已经更多将“利润””放在首要目标，这两年增速较快的大型房企如世茂、融创就是典型。其次是产品的品质和质量。品质方面，企业将更加注重产品的精品化和高端化，典型的如恒大，在今年强势介入一二线城市之后，未来将开发出更适合大众的中高端产品；质量方面，企业将更加注重产品线的标准化流程，以防止规模扩张中出现的产品质量问题。
数据说明：
1、企业范畴：主营业务在中国内地的房地产开发企业。
2、项目属性：本榜单成交数据为商品房数据。为了榜单的公正性，从四季度开始，合作项目不做重复计算。
3、数据来源：涉及的销售金额及销售面积均为合同签约备案数据。
4、时间跨度：此次榜单各项数据若不作特殊说明，其统计时间段均为2013年1月至2013年12月。
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