[摘要] 12月13日，21世纪商业地产论坛2013年年会在北京开幕，在论坛现场，全联房地产商会创会会长聂梅生发表主题演讲，其指出房价只涨不降是一个悖论，如果想要促进合理房价的回归，必须在政策上做考量。在商业地产发展方面，聂梅生认为商业地产城市综合体泡沫趋势非常明确，建议鼓励创新，丰富金融市场层次和产品。
12月13日，21世纪商业地产论坛2013年年会在北京开幕，在论坛现场，全联房地产商会创会会长聂梅生发表主题演讲，其指出房价只涨不降是一个悖论，如果想要促进合理房价的回归，必须在政策上做考量。在商业地产发展方面，聂梅生认为商业地产城市综合体泡沫趋势非常明确，建议鼓励创新，丰富金融市场层次和产品。
“房价只涨不降是一个悖论”
在演讲过程中，聂梅生认为房价只涨不降是一个悖论，因为周期性涨落是不可避免的。所以建议各界对涨落周期有一个非常清楚的认识，任何事物都有其规律，一定要敬畏经济规律和房地产的规律，并遵循市场发展的规律，使市场的资源配置起决定作用。
日前，据国家统计局数据，今年以来70个大中城市房价连续18个月呈上涨趋势，其中北京、上海、广州等一线城市，房价更是涨幅高达20%。
对此，聂梅生指出，实际上，国家统计局只给出了一个非常模糊的概念，其范围仅为70个大中城市，这在只占小部分比例，以此说今年房地产市场大涨特涨，这不现实。
在房价涨幅方面，聂梅生通过与今年年初同比，其指出地产的涨幅是18.8%，到12月份是8.6%，其中11月份在8.6%以下。由此可见，房价虽然还在上涨，但涨幅在下降。但是，趋势性的东西不会马上停止，各项指标都还在高位，但下降的趋势非常明显。
“回归合理房价必须在政策上做考量”
对于如何促使房价回归合理范围的问题，聂梅生在演讲过程中指出促房价合理回归须在政策上做考量。因为，房地产市场改革是一个系统工程，涉及到城市的经济、金融、土地资源的配置、财政和税收制度的改革和立法，最终改革的成果才能体现到合理房价。
其次，她认为房产税和房地产税差一个字，需要政策落地。房地产税不一定立法，但是房地产税一定得开征，如果不征房地产税，土地财政就推不出去。
同时，聂梅生还指出政府针对房价进行了十来年的调控，其效果确实是不明显。过去十年政府有70多个文件传达调控政策，对于首付、利率的调控手段用得很频繁。但是，改革是一个渐进的过程，必须积极稳妥地从广度和深度上推进市场化改革。
在房价回归以及市场归市场之后，聂梅生预计房地产开发商的投资将回归到国内其他行业平均水平，与国际接轨。同时，房地产在国民经济的作用回归到与其他行业同步发展，起基础支撑作用。因此，聂梅生建议房地产与经济发展不能破坏人口资源环境作为代价，房价回归后房地产行业应该更重视绿色建设、产业化和可持续发展。
“商业地产城市综合体泡沫趋势非常明确”
在商业地产发展方面，聂梅生指出商业地产城市综合体是有非常明确的泡沫趋势，中国有很多的街，空置率非常厉害，这种情况已经很明显，并开始趋于破裂，而中国也决不只是一个鄂尔多斯。
所以对于商业地产来说，聂梅生建议鼓励创新，丰富金融市场层次和产品，这对商业地产至关重要。商业地产的资金链是不一样的，虽然其贷款利率方面更简单，但是一旦出现问题，风险比住宅大得多。因为住宅是分散在每家每户，比如美国出现次贷破裂，风险是由每家每户承担，而商业地产就是整栋楼一齐承担。
今年“双11”的网购再度刷新交易额历史记录，而商业地产却“躺枪”。地产业界人士纷纷担忧电商愈演愈烈会进一步刺破商业地产的泡沫，引发商业物业的大幅缩水。针对马云对赌王健林的亿元赌约，聂梅生认为此赌约与融资和资金链的运转方式相关，她指出马云基本解决了融资与资金链的问题，其占领了先机。
聂梅生还指出，目前，商业地产还得通过卖点、比价、假的股权、真的债务等融资形式来实现资金链的运转，这种方式无法与马云创新的金融产品相竞争。所以，金融创新对商业地产非常重要的，其可提供新的融资渠道和退出渠道。
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