[摘要] 以限购、限贷为标志的新一轮调控始于2011年年初，由于限购政策带有强烈的行政干预色彩，也被市场称为“史上最严厉”的楼市调控政策。但是随着调控的不断深入，有观点指出，运用政府的行政力量来对市场实施干预，只能收到短期效果，而具有浓重行政色彩的调控手段不仅影响了市场的正常交易，也破坏了市场本身的供需平衡机
以限购、限贷为标志的新一轮调控始于2011年年初，由于限购政策带有强烈的行政干预色彩，也被市场称为“史上最严厉”的楼市调控政策。但是随着调控的不断深入，有观点指出，运用政府的行政力量来对市场实施干预，只能收到短期效果，而具有浓重行政色彩的调控手段不仅影响了市场的正常交易，也破坏了市场本身的供需平衡机制。
那么，行政手段对于楼市调控到底有何利弊，在未来的调控中又该作何取舍？中国行政体制改革研究会副会长、国家行政学院教授汪玉凯近日接受访谈时时表示，政府和市场在对房地产行业的发展中职责是不一样的，政府不应该直接打压房价，而应保障国家的廉租房、公租房建设，保障低收入群体居者有其屋，这才是政府的重要责任。
行政手段调控楼市立竿见影？专家观点：只能产生短期效应
2011年，限购、限贷政策一经出台，不仅楼市成交量应声而落，房价也呈现出下降趋势。这是否意味着行政手段介入楼市调控虽然备受争议，但确实是行之有效的？对此汪玉凯表示，政府采取比较严厉的行政手段打压房价是不得已的办法，但很难产生持久的效应。他说，随着城镇化的推进，未来房地产发展的大趋势不可动摇，不会因为行政手段调控房价就停止上涨。
他说，中央在2009年以后采取了一系列的举措加大楼市调控力度，但是现在来看这些靠行政手段调控的成效并不是特别理想，出现了房价越调越高、越调越涨的问题，需要有所反思。行政手段介入以后会暂时起到一些成效，包括房价过快上涨、过度的投资和投机都有所抑制，“但是反过来，由于不是按照市场规律来进行调控的，主要靠行政手段，比如限贷、限购、限价等，所以只能产生短期效应，很难持久。”
汪玉凯还提到，房价在一定范围内会还有上涨可能，因为随着城镇化发展，还有一定需求。“我们未来还需要将近七八十亿平方米的城市住房，需求依然很大，由此来看，我认为房地产业大发展和城镇化大趋势不可改变，按照这样的市场规律来预测，打压房价不是长效机制，它是短期的。”
但是汪玉凯指出，政府在楼市调控中“不是说一点行政手段都不可以用的，只不过用的时候要考虑对象，和预期的目标。”
“限字诀”有悖市场经济规律或藏隐患？专家观点：“一刀切”政策不可取
随着楼市调控的不断深入，不少观点认为用行政手段限购有悖于市场经济规律，恐怕会造成隐患。有业内人士指出，解决房地产市场问题的真正“良方”还须来源于市场，应该破除对行政手段的依赖，不追求一时的效果，而是放眼长期的稳定发展。汪玉凯对此表示认同，他说，对房地产业而言，既要考虑市场规律，也要有行政手段，但是主体要通过市场来解决问题，这是一个长远长期的战略，不应该动摇。
汪玉凯表示，为了调剂好房地产市场平稳的发展，政府要采取一些适度的行政手段进行调控是可以的，但是这种调控不能过度地伤害市场规律，也不能过度伤害一部分人的利益，要考虑权衡。
他认为，“行政手段从长远来讲是短期效应，当基本达到目标以后，我们不断修整政策，不能政策出台以后，老是这个政策，一定程度可以了，我们就得放开。”
此外，汪玉凯还指出，政府利用行政手段介入楼市调控，首先要区分不同的城市，出台有差异化的调控政策，简单的“一刀切”难免会出现问题。
他说，不管是中央此前出台的“国八条”还是现在的新“国五条”，楼市政策基本采取的是“一刀切”模式。“600多座大中小城市，一二三线城市需求是有非常大差异的，当一刀切政策出台以后，产生的后果也不一样，比如三线城市出现‘鬼城’了，卖不出去了，而即使这样的调控政策，在大城市好像也不起什么作用，这就是差异。”
此外，汪玉凯指出政府对楼市的调控还应该多管齐下，行政手段、经济手段一块出台，才可以有成效。一方面要加大对保障房建设力度，解决中低收入问题；还要通过市场化来增加土地供应，遏制地方政府对土地财政的过度依赖。
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