[摘要] 中国住房：市面上的产品有微型化的趋势，金地已经开始推出80多平方米的三居了，甚至70多平方米的也有，一些开发商因为限购的原因在改型做三居的尝试。你认为未来刚需住宅产品将会有哪些创新趋势？
2013中国房地产产品创新趋势系列报道之一
“未来刚需住宅产品即中小套型住宅的创新方向，将不仅关注住宅硬件本身的‘全生命周期’，还要注家庭生活需求的‘全生命周期’，这一点的意识转变非常重要。”
今年5月31日，中国建筑标准设计研究院执行总建筑师的刘东卫在接受《中国建设报·中国住房》记者的专访时表示：“在中国社会结构深入转型、城市化进程不断加速和中心城区房价越来越贵、中小套型越来越多的现实情况下，注重刚需产品的集约功能，不仅是当前中小套型住宅建设和设计问题突破的关键所在，也是未来的创新方向。”
在当房地产市场关注焦点终于重回产品本质时，如何做出满足中低收入阶层“住有所居”需求的中小套型住宅产品，将成为考验开发商“责任”和“功力”的两个重要命题。
开发商意识突破是先决
中国住房在改革开放30年以来，从福利分房逐渐转变到商品房，中国居住生活方式发生着巨大的变化，开发商针对刚需阶层居住需求的产品创新有何转变？
刘东卫：受传统观念的影响，“越大越好”等一些不成熟的住宅消费心理仍然存在，人们还未形成真正理性的住宅消费习惯。只有少数开发商和规划设计机构意识到居民的居住需求和习惯是动态变化的———家庭“全寿命周期”的居住需要是从小面积到大面积，再回到小面积的变化过程，从而针对这些变化考虑到户型设计的变化。
在一栋楼里的不同住户，在居住需求上有不同的特点，真正从刚需居住的需求来考虑，调研其需要怎样的居住空间，目前来看开发商还没有做足工作。刚需产品创新其实最重要的是开发商意识的创新，目前的产品创新问题还停留在意识上，而不是成本和技术的限制。
刘东卫：个人认为，在刚需产品市场上，品质转型升级虽然喊了很多年，但实质上没有太大进展，刚需产品品质创新升级仍有待提高。例如，前段时间雾霾肆虐，密闭的建筑设计造成室内污染加剧，新风和换气系统本应该是基础配套设施，但是国内一些开发商却仍在利用这些技术要素作为提高楼盘市场价格的宣传噱头。实际上，建筑配有新风和换气系统在国外的建筑和居住设计上早已是基本常识。
众所皆知，刚需产品随着年限要重新装修和更换管道电线，而现在的刚需产品中极少有考虑到从功能设计、部品应用等多方面来保证其耐久性的。
另外，在市面上的中小套型住宅产品多是毛坯房，住户在根据居住需求进行装修设计改造时，经常会带来由于装修破坏建筑主体结构和安全、浪费建材、空气噪音污染等问题。在传统的建造方式上，前期的建筑和户型设计尽管花了很大的心思，但并不能真正解决和保护住宅的品质，这是的问题。
家庭“全寿命”创新是关键
中国住房：开发商、规划设计单位怎样将家庭“全寿命周期”理念体现在中小套型住宅产品创新上，以满足刚需居住需求？
刘东卫：以往房屋设计多考虑建筑的“全寿命周期”，但是家庭的“全寿命周期”对刚需购房者来说更为重要。由于当下多数刚需都是青年置业人群，从其结婚生子、子女分室、子女离家到老年，换房在房价不稳定情况下存在着较大风险。
所以在未来中小套型住宅产品应该考虑到住户家庭的“全寿命周期”是处于不断变化的，设计师应在前期规划设计时就预留改造余地，使其室内结构可随家庭成员结构的变化而变化，尽可能地适应三口之家两代家庭生活不同阶段的不同居住需求，设计持久居住的、具有可负担性与高耐久性的套型。如可以采用既能各自生活又能相互照顾的两代居和多层预留电梯等措施；增加不同功能的空间数量，如设置学习室、独立餐厅、工人用房、可入贮藏间等，有的还可设家庭团聚室等，从而使住宅套型与生活方式相适应。
中国住房：市面上的产品有微型化的趋势，金地已经开始推出80多平方米的三居了，甚至70多平方米的也有，一些开发商因为限购的原因在改型做三居的尝试。你认为未来刚需住宅产品将会有哪些创新趋势？
融入家庭的“全寿命周期”设计理念、功能齐全和可调节精细化的中小户型住宅产品设计将会愈受广大购房者的欢迎。
此外，国家正在倡导节能环保，精装修也有利于这点。开发商为产品增加性价比和竞争力可以增加中小套型住宅产品全装修的比例，更加注重室内的细节装修设计。做精装修，开放商集中采购可以降低成本，节约购房者的时间精力和资金。如果购房者自己装，成本，而且费时费力。
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