[摘要] 房地产调控须保证以下几点：国民经济继续平稳增长；低收入阶层住房条件不断改善，城镇居民的居住条件继续得到平稳和适度的提高；政府的房地产调控政策适时、适度和持续地发挥作用，房地产业实现软着陆；房价稳中有降，房价收入比逐步回归到合理区域
[房地产调控须保证以下几点：国民经济继续平稳增长；低收入阶层住房条件不断改善，城镇居民的居住条件继续得到平稳和适度的提高；政府的房地产调控政策适时、适度和持续地发挥作用，房地产业实现软着陆；房价稳中有降，房价收入比逐步回归到合理区域 ]
怎么展望中国房地产的未来？这不仅是一个行业问题，更是一个关乎中国经济命运的宏观问题。
2003年之后，中国的房产投资开始不断升温，一直持续到2010年的“高热”阶段。以北京为例，从2004到2010年的6年间，内城四区的平均房价从6000元/平方米上升到了55000元/平方米，几近10倍。
住房本身有消费品和投资品的双重属性，近10年来中国房价年年“水涨船高”表象背后的实质是：住房从“房子”（消费品）到“房产”（投资品）的嬗变，住房的投资属性被放大，而在某种市场条件和环境下，投资可以演变成投机。为了应对房价的快速上涨，自2005年来国家实施了多轮房地产调控。2010年的房产调控措施正是集中针对房产投机和过度投资，因而收到了较为明显的效果。
中国房地产高热
首先，中国房地产本身的发展是否真的过热了？
要回答这个问题，我们必须从考察房地产业的诸多量化指标入手，来给中国的房地产业把一把脉。根据国际通用的指标并且结合中国的国情，我们选择了如下的指标进行考察：
●房地产投资在国内生产总值中的占比（过高）：从2000年到2004年，中国房地产投资额占GDP的比重一路上扬，从2000年的5.48%增加到2004年的9.64%，2011年已达13.1%左右；美国从1929年到2011年，房地产固定投资在GDP中的占比在2.5%~9.5%；日本从1950年到2008年，住房投资在GDP中的占比在2.9%~9.0%。
●房价收入比（过高）：从1996~2011 年的情况来看，我国的房价收入比在5.5~8.1 的区间波动，其中的1996 年为5.64，的2009 年为8.03；美国2000~2012年的房价收入比基本维持在3~5的水平；1988~2010年，日本的房价收入比经历了涨落的过程，1988~1990年的三年间，随着日本房地产升温，从1988年的6.7逐年上升，到1990年达到高峰（9.2），之后随着房产泡沫的破裂开始回落。房价收入比从1991年的8.8一路下跌，1992年跌至6.0，1996年跌至5.0，之后在4.5左右波动，2004年为4.5，2010年为4.6。
●每1000人新建住房数（过高）：据统计，在2000~2010年的10年中，我国总共新建城市住房近7000万套。由此推算，中国每年新建城市住房约700万套。按照城镇人口约为6.3亿计算，则每1000人新建房屋数为11，而2011年该数字约为15；1960~2011年期间，美国的每1000人新建住房数在2~12的范围波动，在1972年左右达到（约为12），次贷危机后显著下降，目前回落到2的水平；2003~2010年期间，德国的每1000人新建住房数在1.8~3.3的范围波动，呈现逐年下降的趋势，从2003年的3.24下降到2008年的1.85，之后有所回升，2009年升至1.92，2010年至2.05。
●房屋空置率（过高）：根据我们的估算，中国的房屋空置率应在30%左右；美国1994~2007年期间的自有住房空置率在1.5%~3%间波动，出租房屋空置率在7%~11%内变动，两者在次贷危机期间均达到较高的水平，分别为2.8%和10%；1998~2006年期间，德国的住房空置率在7.5%~8.2%的范围内波动。
可见，中国房地产业的各项主要指标已经严重超标了，中国房地产业发展过热、房地产存在着严重泡沫。我们认为：自2010年以来中国政府在抑制房地产过度投资和投机、推动房价合理回归的措施,是合理和有效的。
这里需要特别强调的一个指标是每1000人新建房屋数，而它似乎并没有引起中国房地产的业内人士、专家和研究机构足够的关注和重视。
每1000人新建住房数是个年度增量指标，应该是政府房地产调控的一个重要指标。假设社会总人口不增长，每户家庭的平均人口数为3，房屋的使用寿命为70年，那么为了补偿房屋的自然折旧，每1000人新建住房数应该为：1000/(70×3)=4.76（套/年）。如果进一步考虑家庭小型化、城市化进程的推进，那么该数字应该更大一些，比如，接近于6。
另外需要注意的是，正是由于房地产行业极强的“地域性”和“区域性”，该指标在不同国家、不同城市、不同区域表现也不同。而区域以外人口的流入，会直接增加对该区域住房的刚性需求，在这种情况下，等同于直接增加该比率的分子项，那么该指标就会被放大。例如：近10多年来，加拿大的温哥华地区移民人口激增，移民在总人口中的占比一路上扬,从1986年的29%上升至1996年的35%，到2006年升至40%（83万人），其每1000人新建住房数也从2001年的5.5，上升到2006年的8.8(2011年为7.7）。
由于每1000人新建住房数指标最直接地将房地产规模（新建房屋数）和人口规模联系在一起进行相对量的考量，因而它对于政府房地产宏观调控具有重要的意义，直观而明了，可以被中央政府以及各级地方政府作为一个直接的、现实可行的控制指标。
展望房地产市场2020
中国的房地产业所面临的“发育亢进”问题,是任何国家在经济高速发展时期都可能会碰到的、“高成长”所带来的问题（美国、日本等发达国家都曾走过这个历程）。
摆在我们面前的挑战是：中国房地产业究竟该如何调控？正是由于房地产行业和房地产经济的基础性、先导性、涉及产业链长、产业关联度大等特性，要让当前处于“发育亢进”状态的中国房地产行业减速，并回复到可持续发展的轨道，一定是一项复杂的系统工程。
因循这种复杂性，房地产调控须保证以下几点：国民经济继续平稳增长；低收入阶层住房条件不断改善，城镇居民的居住条件继续得到平稳和适度的提高；政府的房地产调控政策适时、适度和持续地发挥作用，房地产业实现软着陆；房价稳中有降，房价收入比逐步回归到合理区域。
基于上述要件，我们从量化分析的角度，对于未来8年（2012年到2020年）中国房地产业调整的趋势和房价的走势做了一番预测，大致的思路如下：
根据中国人口自然增长率、城镇化率，推算中国城镇人口增长率和中国城镇人口；考虑到过去8年中国人均居住面积的增速（平均每年约1平方米），假设城镇人口的人均居住面积继续维持适度增长，从2011年的人均32.6平方米增加到2020年的41.6平方米；进而推算出预测年度的房地产规模和增长率（从减速到低速温和增长）。之后结合对GDP、房价收入比等数据，推算出每1000人新建房屋数从2011年15.7的水平，逐年下降，到2020年降至12.4，以及房地产投资在GDP中的占比从2011年的13%，逐年降低到2015年的8.6%，到2020年则减至6.8%。
出于揭示价格实际变化的考虑，我们的分析中均不考虑通胀因素和名义价格，采用2011年的可比价格作为衡量。我们的房地产调整趋势和房价走势量化分析的结论如下：
●从2012年到2020年，房地产行业将经历软着陆，房地产发展的规模将得到有效控制，房地产投资在GDP中的占比将逐步降低，到2015年降低到8.6%，到2020年降低到6.8%，得到可持续的良性发展；
●从2012年到2020年，中国每平方米房价将经历从5500元到4000元的下跌，其中在2015~2016年达到4700元左右，之后，房价缓慢回升，2020年回复到4800元的水平；
●房价收入比从高于7的位置，逐渐下行，2015年下降到6的水平，2020年下降到5的水平；
城镇居民的居住条件得到持续的、适度的提高，人均居住面积到2020年提高到41.6平方米。
以上仅仅是试图勾画出关于中国房地产发展以及房价走势的一个总体轮廓。众所 ，房地产是一个地域性或者说局部性非常强的行业，因而我们认为：政府采取差异策略，区别性、有针对性地制定和试行房地产调控的新政策（如上海、重庆试行的不同房产税等），是合理和有效的。中国房地产业未来的调整和软着陆，也一定会在不同的城市或相同城市的不同区域表现出不同的特点。
过去十年，我国房地产业有了快速的发展，也极大改善了人民的居住条件，这种高速发展虽也带来了高房价等问题，但是我们相信：只要政府的房地产宏观调控政策有序、有度、有区别地持续进行，房地产业一定会步入良性发展的轨道，房价一定会回归到合理的区间，中国人也会距离“安居”、“乐居”的目标越来越近。
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