风向：政府态度微妙变化
“为什么‘两会’后涉及房地产的声音大为减少？因为中央早就用行动打过‘预防针’。”千里投资顾问有限公司董事长廖炳光指出，从佛山新政“一日游”、芜湖新政“三日游”到上海旧政新解“七日游”，地方政府蠢蠢欲动，中央则是“露头就打”，调控不动摇的态度已经明确传达，“地方政府想改变都不成功，开发商就别不知趣了”。
一方面是一如既往的“压”，值得注意的是，另一方面，中央也悄然加大了“保”的力度。在“两会”即将结束之际，集合了住建部、发改委、民政部、财政部、国土部、央行、银监会七部委《关于继续做好房地产市场调控和加快保障性住房建设问题》的报告被披露，报告提出，在坚决抑制不合理住房需求的同时，保证首套住房贷款供给，要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，严格执行二套房认定标准。房地产专家韩世同指出，这一报告，与此前四大银行开会，决定首套住房贷款执行基本利率是一脉相承的。有保有压，区别明显：凡是涉及投资投机需求放松的，一律叫停；凡是有关刚性需求的，即使稍有出头，也会睁一只眼闭一只眼。
市场：抢占刚需续当“大哥”
本月12日，万科发布2011年年报，继2010年销售额突破千亿元、蝉联行业销售后，2011年第二次成为行业内住宅年度销售过千亿元的公司。本月13日，万科A股无视地产股板块整体低迷，开盘即直线上冲，全天涨幅达2.4%。证券在线首席运营官张春志指出，在2011年恶劣的经营环境下，万科坐稳地产行业“大哥”的位置，里面有一个数字功不可没———144平方米以下户型占比达88%，产品结构延续了以刚性需求为消费主力的中小户型普通商品房为主的特征，因此，在万科已进入的54个城市中，25个城市的销售业绩名列当地市场前三甲，11城排名首位也就不奇怪了。
黎文江指出，恒大、碧桂园去年的销售业绩也很不错，主要因为其产品价位较低，拿地以二三线城市为主，有刚性需求支撑。地多，开发量也大，比如碧桂园2007年上市的时候，土地储备有5400万平方米，现在只剩下3000万平方米。现在广州人气旺的楼盘有什么特征，产品定位直指刚性需求的，便能实现热销。
转变：抱紧“70/90”生存法则
“前几年，广州楼市的产品结构是畸形的，开发商拿一块地就想做大户型、做豪宅，这类产品买家人数少、产品多，买家人数的90平方米以下的小户型，市场上却很少见。”中原地产项目部总经理黄韬分析说，在这种“倒金字塔”的结构下，开发商流行变着法子将两套单位打通来卖，现在，投资投机需求被挤出，多个楼盘都在自食苦果。据合富辉煌提供的监测数据显示，2011年，144平方米以上的户型占了全年销量的30%以上，90平方米及以下的户型占比接近50%。
“2012年，开发商之间的竞争只能在刚性需求战场中展开，这是十多年来都未有过的，从这个意义上来说，或许2012年可以称作真正的刚需元年。”黎文江指出，很有意思的一个结果是，中央原来要求的“70/90”很可能成为开发商的生存法则，会真正落地，这是被市场逼出来的，主要由两条线来完成：一是保障房大批入市，以小户型为主；二是商品房供应转向中小户型。90平方米以下的户型，保障房大概有一两万套，占比约20%；商品房占比50%，加起来约70%。现在有一些还在做土地基础的工程还来得及改，已经有开发商想改户型了。同时，黎文江希望买家也能“领情”、抓住机会，政府、开发商、银行各个方面都为刚性需求做了这么多工作，“一起来玩才行，我出牌了，为什么你不出牌呢”？
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