[摘要] 刚结束不久的中央经济工作会议明确强调了明年房地产调控不放松，与此同时，也提出了房产税的扩大化趋势，在此基础上，用房产税来替代限购等调控的观点喧声渐起。
就当前房产税的展望以及房地产市场下一步的何去何从，观点地产新媒体近日采访了人大财政经济委员会副主任委员尹中卿。
尹中卿认为，房产税是目前条件下能够解决把房子作为投资品和投机品的一个主要政策。同时，房产税也会使地方有固定的收入来源，减少对土地财政的依赖。
所以，目前房产税推出的时机已然成熟，而且物权法也已经制定了，其中就包括不动产登记法，但政府一直没有决心。
对于上海和重庆实施房产税的成效，尹中卿指出，施行的效果不是特别好。现在有关部门最担心的就是基础统计信息不健全，第二就是社会信用不发达。但这都不是问题，都可以逐步去完善。
尹中卿举例，在税种上的设计，最主要就是要对增值的这部分要纳更高的税。这个房子买的时候是30万，现在卖了100万，那可以对70万的利润部分征税，台湾当成奢侈品征收，香港也是这样。
而针对房地产调控当前面临的主要压力，尹中卿坦言，从某种程度上说，就是开发商绑架了地方政府和银行，很多地方政府从心里来说是不愿意的，这一轮调控坚持不下的重要原因还是地方政府在阳奉阴违。
至于下一步房地产调控该走向何方，尹中卿强调，中央政府应当坚定不移地坚持房地产调控政策不放松，一定要把楼价压住不能涨，起码在适当的时候让它回归到理性的价位。
但他同时也称，合适的价位是抑制它不要涨，特别是房价过高的地方，过高的楼盘要理性回归。如果说下降过大，那对所有人都不利。
以下为观点地产新媒体对人大财经委副主任委员尹中卿的采访实录：
观点地产：中央经济会议提出了房产税明年可能要在扩大，您怎么看待这样的表态？
尹中卿：中央经济工作会议提出这是一个明确的办法，但我不知道你去过上海和重庆没有，我去看过，施行的效果不是特别好。有关部门最担心的就是基础统计信息不健全，第二就是社会信用不发达。但是我认为这些都不是困难，主要是缺乏一个决心。
房产税不是不能推，我觉得是可以的，并且可以逐渐完善。只要去做本身就是进步，假如不做，就算再过30年也还不具有开征房产税的条件。
所以我认为关键是决心，目前完全可以做。而且，物权法也已经制定了，其中就有不动产登记法。
观点地产：具体该如何实施呢？国外或其他地方有没有比较好的可以作为参照？
尹中卿：最主要就是增加交易成本，当然有些人认为不公平，比如有人想把60平米的卖掉，再买个100平米的，这样就得多交交易税。
其实在税种上的设计，最主要就是要对增值的这部分要收更高的税。你这个房子买的时候是30万，现在卖了100万，那只需要对70万利润部分征税，台湾当成奢侈品征收，香港也是这样。
我觉得在税收上还是可以解决一些问题，而不能靠现在的限购，要用市场办法来解决房地产问题。
我前不久曾经发表一篇文章，《楼市、股市下一步何去何从》。我认为目前不能救楼市，要把中国住房制度的改革，城市化的途径，城乡协调发展一起来考虑。
现在是新进入城市的新居民的住房怎么保障？重庆提出来是要三件衣服不脱，还要再加五件马甲。
新居民的承包地、宅基地和林地如果不退是拿不到城市保障房的，这样不公平。并且，我们国家现在的国情和国力也保证不了这么多的农民都到一线大城市去住。
所以，我觉得这些都要一起来考虑，包括我们的住房制度改革到底怎么改，取消了实物分房，货币分房，货币补了吗？
另外，在一线大城市，政府就给一点住房公积金，什么时候才能买到房子？所以，这些问题我觉得要统筹考虑，然后再辅助于保障房建设。
观点地产：但是3600万套保障房，有许多学者认为这么大的量是一种“大跃进”，您认为呢？
尹中卿：实际上是这样，保障房当时的提出，是既想压房价又想保增长，政府怕对房价下压会影响到房地产的开发投资，因为地产在国民经济中占的地位确实很重要。
所以，政府想把这些减少的部分房地产投资由中央、由地方政府补上来，这就是保障房，就是从供给方面来釜底抽薪，能够能解决楼价，我觉得它的原意是这样的。
而且，我们在上个世纪进行住房制度改革的时候，就提出来要施行多层次的住房供给体系，对于低收入者要用这种经济适用房和保障房来满足他们的住房需求，这也是符合这些政策。
问题是我们在现在的这种情况下要多大的规模？保障到什么层次才是政府的保障范围？
除了低收入者，还有中低收入者，总有一个夹心层。那政府能够保证的是什么呢？我觉得对于一个城市来说保障的应该高一点，但对于中国这么大一个范围，确定这样的一个保障房系统是很复杂的一件事情。
3600万套能不能有这么多资金去建设？这目前还没有着落。今年才1000万套开工，政府才拿出7000亿，但实际上需要1.3万亿。
现在这些钱到底从哪里来？也就是说你靠政府投资，政府没那么多钱，想吸收社会资金，没人愿意干这种赔本买卖。所以，这3600万套保障房，资金能不能保障？
再一个，现在保障的范围这么大，3600万套不仅仅是廉租房，还有低租房，还有经济适用房，还有廉价商品房，然后还有城镇的棚户区改造。所以，这个范围太广泛了，保障房体系本身内容规范，保障的范围这么广泛，这也超出了政府的责任边界。
当然，十月份人大对国务院进行专题询问的时候，姜伟新部长也讲了今年末可以开工多一点。因为，保障房需要两三年才能建成，今年的保障房实际上我们本届政府肯定是建不完了。今年开工的明年还要再继续建，明年再开工1000万套肯定承担不了。
其实，今年刚开始是由于我们前些年保障房没有跟上，所以就多一点，今后要结合十二五的中期评估来决定到底能建多少。
尽管3600万套保障房是列入十二五规划的一个约束性指标，但这还需要结合实际情况。所以，到底建多少套肯定要适应当时的财力，而且不能增加债务，这样才能保持经济不因开发商不投而下来。
因此，对于保障房供给和需求都有很多问题需要研究，我觉得需要从长计议。首先要明确保障房的责任边界、土地供应、资金投入、筹措、建设、配租，然后包括后面的转卖和上市等利益的分配都应该有一套的管理办法，但现在我们一条都没有。
观点地产：这一轮的调控力度超前的严厉，可是回溯到本质上，房价涨这么快，主要原因是货币超发吗？
尹中卿：肯定这是原因之一，货币超发就是说钱多了大家都去买房。首先还是中国的城市化进程。我们搞了30年的城市化提高了30个点，那30个点是多少人，原来我们城市化有3亿人，现在又有3亿人，总共是6.17亿人成为城市的常住人口。那么，这3亿人进入城市总是要住的。
另外，这30年有些小孩长大了结婚就要买房。还有一个改善的需求，原来的房子很小需要改个大一点的。所以，我认为楼市价格上涨是城市化的必然现象，尤其是中国土地比较紧缺，这是一个现象。
但是，2003年之后的房价上涨，特别是2009年、2010年房价上涨是和我们2008年后推行宏观刺激政策有一定的关系，就是大量的资金从供给方进入了房地产领域，建设领域。
比如说外资，我们当时讲2009年1月到7月新增贷款7万多亿，但是很多中国中小企业还缺资金，这些资金进入了房地产行业，所以才会出现地王。
大型国有企业的钱出来之后也去买地，跑马圈地的盖房子，包括国外的资金，沿海地区一些加工和制造业关门之后，这部分资金也有一部分进入了房地产。
就像2009年我说的，到底进入多少谁也说不清楚，但是大家有一个共识肯定进入了房地产。接着就是雨后春笋般的出现那么多土地开发商，大的小的，央企、国有企业有60多家涉足房地产，有一些甚至就以房地产为主了。
从需求方来看，的确有一些转化为老百姓的收入，这也是想加快改善自己的需求，还有对未来的不确定性，把房地产作为一种保值、增值的产品。
因为投什么都不行，就买一个房子还靠谱。这种需求不是刚性需求，也不是合理的需求，是投机性的需求和投资性的需求，这种投机性的需求和投资性的需求反过来又加大了房地产价格上涨的压力。
所以，如果房地产要是形成这样的恶性循环就麻烦了，那就是需要住房的人没房子住，大部分人是把房子作为投资品和投机品。我就说，首先一条开征房产税。第二，增加交易税。
所谓开征房产税就是要加大占有成本，只有这样才能抑制投机、投资性需求，我觉得这是解决的办法。
为什么我一直说要开征房产税？我觉得房产税是目前条件下能够解决把房子作为投资品和投机品的一个主要政策。第二，房产税也会使地方有固定的收入来源，减少对土地财政的依赖。
观点地产：调控到了年底，市场上的各种观点都有，一部分开发商还觉得，调控可能要逐步放松了，包括存款准备金率也下调了。在您看来呢？
尹中卿：这几年房地产的发展过程造成了开发商与地方政府和银行三家共赢或者共睦，从某种程度上说，就是开发商绑架了地方政府和银行。
1994年之后，特别最近十年，土地财政收入完全成为很多地方政府最重要的一项收入来源，包括城市的经营，城市的建设，都是依赖土地的转让收入。
房地产的开发和建设，产业链条长，有60多个部门，占很多地方GDP的6%到10%左右。因此，这种情况下不仅仅是房地产的土地价格，如果房地产不景气了，土地转让收入就没有了。
所以，对于中央的调控政策，很多地方政府从心里来说是不愿意的。这一轮房地产调控不可谓不猛，时间坚持不可谓不长，但还是坚持不下的重要原因我觉得是地方政府在这里面阳奉阴违。
还有银行，银行这么多年到底有多少资金进入到房地产领域，没有人说得清楚。有人说三十万亿，这个和银行表面的报表不一样。
但不管怎么说，就是银行傍了地方政府，傍了大款，赚大钱的其中一个就是房地产。并且，银行是两边傍，一边是给房地产开发商提供贷款，另一边又给买房子的人提供住房抵押贷款。
如果房地产的价格出现突然大幅度的下降，将会使一些银行的不良贷款率大幅度提高。尽管银监会进行过压力测试，放出风是20%，30%，甚至50%就不会对银行伤筋动骨，但这个不好说，因为现在没有下降到那么多，谁说的也不算数，到底有多大的影响还有待时间的检验。
还有一条，银行投入房地产的资金，包括对于老百姓的房地产抵押贷款的数量远不止现在这些数字。正是因为这样，我们现在的房地产开发商绑架了地方政府和银行，建立了这样一个关系。开发商认为总有人比他更急，就是地方政府的市长和银行的行长。
观点地产：那您认为现在调控该何去何从呢？
尹中卿：我觉得中央政府就应当坚定不移地坚持房地产调控政策不放松，一定要把楼价压住不能涨，起码在适当的时候让它回归到理性的价位。
什么叫合理的价位？我觉得要合适的处理，也不是理性化的说我们经过三年了，现在的房价降到2009年以前的价位，甚至是2007年的价位，甚至个别说降到2002年的价位，因为2003年开始涨的。
我觉得这是一厢情愿、天方夜谭，这种舆论要正确看待。我个人认为要抑制它不要涨，特别是房价过高的地方、过高的楼盘要理性回归。如果下降过大，那对所有人都不利。
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