[摘要] “变”是一个事物在发展过程中的必然选择。从2009年到现在，呼和浩特的房地产行业经历了一个快速发展的时期，在行业整体水平提高的大环境下，要想突破现有的发展瓶颈，必须要在当前的发展状态下寻求突变。在本期的变形记中，小编将从四个方面给您演绎另类的楼市变形金刚。
7月20日，《变形金刚3》在内地上映，上映天票房就逼近1亿。对于广大观众来说，《变形金刚》系列影片已经不是单纯的电影那么简单，而是一个电影时代的标志，同时《变形金刚3：月黑之时》也将是迈克尔•贝执导的变形金刚真人电影系列最后一部。
4月12日呼和浩特限购令细则出台；5月10日内蒙古商品房明码标价细则实施；7月7日央行本年度第三次加息0.25个百分点......纵观呼和浩特楼市的发展，在调控政策的挤压下，寻求突变可以说是呼和浩特房地产行业发展的必然趋势。
变形方式一：打折促销实现资金快速回笼
首次置业的刚性买家作为呼和浩特楼市的购房主力军，在购房需求上有着强烈性、迫切性和必要性的特点，这部分需求一直都是备受开发商看好的“肥肉”，对刚需买家的把握程度直接影响到楼盘的成交量。作为首次置业，刚需群体在买房时所顾及的因素非常多，除了综合考虑房子自身的属性因素（包括地段、配套、环境、户型、楼层等）之外，还容易受调控政策的影响，从而在入市与观望之间摇摆不定。
在限购、加息、提高贷款利率等调控政策的影响下，首府刚需群的观望情绪明显加重，整个上半年的楼市显得很平静，而这种市场环境对于部分想缩短销售周期、实现资金快速回笼的开发商来说是一个很大的挑战。如何让处于观望期的刚需群体爽快入市考验着开发商在营销策略上的变形。
尽管调控政策会在一定程度上影响刚需的购房计划，但只要市场价格变动符合他们的预期，尤其是新货的性价比对他们有足够的吸引力，就会吸引刚需群迅速入市，并能掀起小股的抢购热潮。在楼市整体看涨的环境下，通过大力度的促销的方式来吸引刚需入市，实现资金快速回笼是开发商成功变形的表现之一。
6月25日，中海紫御东郡开盘，开盘当天一号楼1万抵9.8万，8号楼2万抵5万,16号楼5万抵10万，优惠幅度达8.8万，如此高的优惠幅度是罕见的。依托于品牌优势以及前期销售所沉淀的市场口碑，再加上楼盘可观的空间，中海紫御东郡通过在营销策略上的变形，通过让利促销在产品性价比上达到了刚需的入市的期望点。
像中海这样通过促销潮来实现资金快速回笼的变形方式，可以说是一种特例。一方面中海作为一个上市房企本身对资金的回笼有着很大的渴求性，销售业绩对中海很重要，快速投入开发快速实现资金回笼是这类房企的特点所在；另一方面中海后续还有两个地块待开发，快速回笼资金，加快工程进展，获得预售许可证，争取尽快实现中海御龙湾、中海凯旋门的开发。
变形方式二：秀而不卖只为探市
5月份，呼和浩特春季第十二届房展会圆满落幕，与往届春展相比，本届春展会的大多数参展楼盘并不是以销售为目的，尤其是新项目仅仅是做一个前期亮相而已，对市场带有很强的试探性。同时在5月份宣称有推盘计划的楼盘（包括金宇钻石、蒙大泊庭、财富时代等），也没有真正实现开售。
这种秀而不卖只为探市的变形方式集中体现在新项目身上。一方面新项目入市有一个被接纳的过程，“秀”在于项目自身的形象宣传、品牌落地，通过自我展示让购房者了解项目、认知项目，可以起到蓄水的作用，“探”在于了解市场走势、把握调控的影响力度，有利于开发商规避政策风险，一旦后期调控政策有变，便可以通过对定价的灵活调整来适应市场变化。另一方面则是楼市调控所产生的影响，在限购、加息、新国八条等调控重磅炸弹的轰炸下，投资客以及多次置业的购房者受到了很大限制，能提振楼市信心的是首次置业的刚需群体，而刚需群体在对新产品没有充分了解之前是不会轻易去做出选择，新项目采取秀而不卖的方式很大程度上是想对市场上的各种购房需求有精准的把握。
采取秀而不卖的营销策略，折射出开发商在对市场整体把握上信心不足，调控政策给楼市的走向带去了各种不确定因素，使得新项目在选择推盘的节点上很谨慎。在呼和浩特房价整体上涨的大环境下，新盘秀而不卖未尝不是在等待更好的入市时机，同时这部分楼盘也是后续加热楼市的“接力棒”。
变形方式三：房企向高端转型
购房者在居住理念、生活品质、财富积累等方面的差异直接导致了购房群体在层次上的分化，不同的消费层次必然要有与其相匹配的消费市场，其中高端客户群体的脱颖而出促使了房地产高端市场的兴起。毕竟，有怎样需求就会有怎样的市场供应。
在三年前，呼和浩特房地产市场的高端项目并不多见，且分布也比较集中，高端营销也没有形成完整的体系，高端市场还处于一个概念期。一方面在于当时市场上的高端需求仅局限于个别群体，推动整个房地产市场发展的主动力还是普通购房群体；另一方面在于对高端产品认识上的缺失，对高端的理解有偏差，开发商缺乏对高端项目的正确定位，购房者对高端产品的评价仅仅是价格高；还有一点就是受当时整个房地产行业发展水平的制约，产品的同质化、开发理念的传统化制约了人们居住理念、生活品质的的提升，这种行业发展对高端需求没有引导性和刺激性。
经历了08年下半年的滞销阶段，从09年下半年开始迎来了它的快速发展期，从开发量、开发品质、产品形式到市场价格、市场需求，都呈现了蓬勃发展的景象。绿地、金隅、光大、松江、万达等一批外来发展商经过品牌落地之后带来了新的开发理念，促使了呼和浩特房地产市场的分化。也就是从那时开始，差异化的产品和各具特色的建筑风格给呼和浩特的购房者提供了更高的选择。
2011年呼和浩特计划建设保障房4万余套，面积270万平方米，投资70亿，建设规模占全市房地产新开工规模的50%以上，这意味着未来两到三年内有大量保障房占领中低端市场。在这种发展趋势之下，有实力的房企开始积极转型，向高端市场进军，是呼和浩特房地产行业发展的必然趋势。
中低端商品房的发展空间被挤压、高端市场诱人的利润空间以及内蒙古地区可观的高端客群都是推动房企向高端转型的因素。当然我们不可忽视的一点是：整个房地产市场发展水平的提高，需要高端产品与行业高度相匹配。
变形方式四：商业地产迎来黄金期
国家对住宅调控的的不断加码，使得住宅投资市场受挫，越来越多的普通住宅投资客逐渐撤出了住宅市场，进而转向对商业地产的投资。商业不限购且投资高备受内蒙古投资客的青睐，而精明的地产商也看到了商业地产的巨大潜力所在。中山路商圈、长乐宫商圈、新华东街商圈，火车站商圈，一个个商业体的兴起有力的推进了呼和浩特商业地产的发展。
楼市调控剑指住宅，加速了开发商的业务转型，进军商业地产成为很多开发商的重点战略布局。如今在呼和浩特，很多开发商已经从纯粹做住宅项目开发，转向商业与住宅相结合或纯粹的商业开发。一方面住宅搭配商业同步开发，减少了由于物业类别单一化所导致的开发风险，同时将社区商铺、住宅底层商铺融合在社区的配套中，活跃了社区的商业氛围；另一方面纯商业项目的开发，各种液态综合搭配，写字楼、公寓、商铺、购物中心相辅相成，提升着整个城市的商业发展水平。
城市综合体作为综合多种液态的商业地产模式，其价值性和优越性尤为突出，随着商业地产的发展，这种模式备受开发商、投资者、消费者的青睐。进入2011年，呼和浩特的城市综合体进入了一个快速兴起的阶段，从中山路到新华东街，大型商业综合体迅速崛起。海亮又一城、丰泰金翡丽、蓝钻首府、维多利摩尔城、万达广场，有力推动了首府商业地产的发展，整个商业格局也面临着升级换代的挑战。可以说，呼和浩特的商业地产进入了“城市综合体时代”。
后记：“变”是一个事物在发展过程中的必然选择。从2009年到现在，呼和浩特的房地产行业经历了一个快速发展的时期，在行业整体水平提高的大环境下，要想突破现有的发展瓶颈，必须要在当前的发展状态下寻求突变。在下一期的变形记中，小编将从开发商的营销手段、购房者的心理变化、楼市格局的变动以及产品形式的演化，给您演绎另类的楼市变形金刚。
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