【房天下】 2010年呼市的房地产市场受国家的调控政策影响并不大，但近期住建部拟把呼市列为第三批推行限购令城市，将调控目光转向类呼和浩特二三线城市。您认为限制第二套以上购房行为和异地购房行为对呼和浩特房地产市场的冲击力度如何？
【闫岩】根据我们的市场监测，在呼市房地产市场中，其他地区以及外省购房的比例大致在10-15%。这样看来，限购令一旦出台会有近两成的购房需求会受到的抑制。这对市场的冲击将会很大，成交量短期会减少，价格增幅将会趋稳，但需要注意的是这近两成需求是得到了抑制而不是得到了疏导。
呼市作为内蒙古自治区的首府，限购对外地人在呼市工作生活的买房需求短期内起到了一种抑制作用，但长期看这些需求还是要释放出来的。我们需要看到，呼市市场投资客占据的比例并不大，刚性需求积压时间越长，未来房地产市场越不稳定，疯狂反弹的可能性越大。
呼市房地产市场还是健康的，是以刚性需求为主的。即使这近两成的需求从市场完全退出，本地的购房需求也很旺盛，比如城市化进程的加快带来快速增长的购房需求，另外本市的老城区改造对房地产市场的影响也不容小觑。
【房天下】据房天下数据检测中心相关数据显示，2011年呼和浩特房地产市场有大批新盘扎堆入市，品牌大型房企也将逐步入驻呼市，市场供方趋于多元化，市场总供给充足；另一方面，返乡置业潮兴起，城镇化建设步伐快紧，呼和浩特房地产市场仍然预期火热。种种现象是否会导致第三轮楼市调控对于呼和浩特房地产市场的效果被再次抵消？
【闫岩】新盘扎堆入市，是开发商在抢占本地“调控细则出台前档期”的应对战略，前几天赛罕区回民区成交量的暴涨就是很好的证据。这是市场经济正常的现象。
外来房企入驻呼市，这可能是企业一两年前定下来的商业战略计划，是他们自己对呼市未来几年房地产市场发展的一种积极判断，而并不是开发商无视或小视第三轮调控效果的市场表现。
本轮调控对呼市房地产市场的影响效果一定是有的。调控不能更改购房者的购房需求，而购房者也不能更改自身的购房条件。这次调控利用的手段多元，信贷利率、户籍限购、地方政府问责、保障房供应，既包括市场经济手段，也包括行政手段，可以说是非常刚性的调控手段。
而至于返乡置业潮，这股“潮”到底有多大，购买力有多猛，是否会像温州购房者一样对二三线房地产市场起决定作用，这些还是要进行进一步的市场调查。预计这股“潮”对呼市房地产市场影响并不会太大，不会抵消调控，也不会很大程度地推高房价。
小黑河一带出现的“抱团拿地”现象是否预示着在“房地产企业拿地趋难，开发建设资金趋紧”的现阶段，房地产企业更加急于拿地甚至“囤地”以防土地成本不断提升的现象将更流于普遍？
【房天下】 房地产市场的发展总是与城市建设步伐紧密相连的。过去几年，呼和浩特已经初步形成了滨河新区、环大小黑河地带、南北二环线区域、城市新兴商圈辐射区几个重点建设区域，依托于城市规划和经济发展的呼和浩特房地产市场格局又将呈现出怎样的新态势？
【闫岩】可以用几句话来总结未来呼市地产市场格局的新态势：
一是外围南拓提升区域价值。呼市房地产格局向二环三环外围拓展的趋势已经很明显，土地出让也集中在二环线区域。老城区改造成本进一步加大，这也加剧了房地产市场向外围拓展的驱动力。根据2010版的呼和浩特市城市总体规划，东部的东河板块将会得到进一步的优化完善；重点发展是南部、西南部新区，大小黑河之间，这块区域将是未来十年的重点发展区域。
二是开发区有望连片发展。开发区的发展值得注意，金川、金山、如意随着经济实力的增强有望连片发展，其地域价值将会越来越高。
三是旧城板块焕发新活力。最值得注意的是旧城中的玉泉区，该区域位于“南拓”核心区，玉泉区将会随着“南拓”战略的推进成为扩张的主力军。
四是商业地产格局新气象。商业地产是2010年呼市房地产发展中令人印象深刻的一年，比如万达广场、维多利摩尔城带动的新华大街商业板块的崛起以及火车站商圈的发展。新华大街的商业气质升级将是未来发展的新态势，甚至在未来会改变首府人民的商业区域选择习惯。呼市将向着多商业中心发展。
呼市房地产格局的发展尚未定型，处于一个正在高速发展的时期中，这个时候对于购房者、对于开发商都是一个多选择。
新国八条中有关“严格住房用地供应管理”部分里，“限房价、竞地价”被摆上台面，预示着房地产开发企业拿地门槛又将提高，房企低价拿地，用多余流动资金再建项目的“滚动开发”模式将逐步受限，在此前提下，酒店、写字楼、高档公寓等出租项目是否会被视为“长期利润来源”产品而成为下一阶段房地产开发的重头戏？未来体现在物业形态与产品分类方面的呼和浩特市场格局是怎样的？
【房天下】 目前呼和浩特仍有相当数量的房地产企业以房地产开发、建设、规划以及后续物业管理为一体的企业发展模式为主，用“大包大揽”模式缩减产业链，以力度减少各产业链分割利润的可能性，形成“一家独大”的企业盈利模式。您怎样评价这样的企业发展模式？这样的发展模式在呼和浩特市场变化、国家政策变动的情况下又将怎样转变？
【闫岩】这种模式是房地产产品产业化、分工细化的发展趋势，过去那种包工头作坊式的产品生产思路已经暴露出诸多问题，比如质量控制、满意度控制，如果不进行产业链整合，房地产企业很难进行有效的控制，这和开发商的职业道德、资本实力、管理能力都没有关系，而是产品生产操作模式的问题。
进行产业链整合当然可以进行成本缩减，提高自己的竞争力。土地成本、建筑成本、人工成本越来越高，房地产企业遇到类似于2009年金融危机那样的宏观危机，一点抵抗力都没有，企业做的越大越没有抵抗力。进行产业链整合后才能有效抵抗这类危机，这是房地产企业从金融危机中应当吸取的教训。
我认为，范围内形成几个“一家独大”的房地产企业并不是一件坏事，反而有利于房地产产品的优化升级，保障购房者的利益。目前来看，这种企业盈利模式的门槛比较高，需要更多的研发投入和管理投入。
对于一部分实力并不雄厚的房地产企业还是应当缩减业务范围，提升核心业务竞争力为佳，不然摊子摊得太大，资金链紧张，难免陷入困境。
随着市场和政策的变化，呼和浩特各大银行贷款逐渐收紧；另一方面，呼和浩特逐步转变土地出让方式，演化到通过招标、挂牌和拍卖等方式出让土地，从而提高的开发商拿地的门槛。在这样的客观环境下，请您谈谈呼和浩特房地产企业开发模式与盈利模式将产生怎样的变化？
【房天下】中国大经济转型的背景下，内蒙古乃至呼和浩特未来的经济发展形势如何？未来经济发展的新形势又为呼和浩特房地产市场发展带来怎样的经济社会环境？存在怎样的机遇和挑战?
【闫岩】加快经济结构调整、加快企业自主创新、加快产业升级改造是当前中国经济最为紧要的命题。对于内蒙古也是一样，在过去10年的西部大开发中，内蒙古经过资源开发和传统产业改造与产业结构调整，经济实力提升得很快，内蒙古的GDP增速连续八年居，但整体经济运行水平不高，高污染、高耗能行业仍然是经济支柱。一旦资源优势不再，又没有完成产业结构转型升级，经济发展将出现困难。可以说内蒙古以及呼市的经济发展短期内振奋人心，长期看任重而道远。
内蒙古打造的呼包鄂经济一体化进程正在加速，首府呼市房地产市场作为全区房地产市场将会随着内蒙古全区经济的发展水涨船高，这是正常的、必然的市场经济规律。
对于呼市而言机遇一直都是存在的，比如首府地位、西部大开发政策优惠、区内人才优势、内蒙返乡置业城市等等，另外在呼市的土地政策也比较规范，机遇关键要看如何利用。
挑战也是一贯有的，而且更应该关注。比如房价持续上涨的挑战依然存在，呼市的收入分配差距正在加剧，内蒙古以及呼市城乡居民收入增长与GDP的高增长不协调，没有做到“水涨船高”，这样便将凸显一系列的民生问题。对房地产市场的影响也将是不健康的。
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