[摘要] 通胀压力下，房产似乎仍是资金“躲避”通胀的仅存途径之一。调控将再度面临市场压力。
11月，楼市的传统淡季。在10月各地因“二次调控”陆续出台细则后，预期中的“银十”行情化为泡影，但市场消化调控政策的时间周期似乎在缩短。仅仅半个多月后，北京、深圳、上海及杭州等地11月最后两周的成交量均出现明显的上涨行情，与此同时，这些城市的成交均价仍然坚挺地站在高位。
开发商陆续公布的月度销售数据也在证实这一点，万科已经提前4年达成年销售额突破千亿的目标。虽然2010年还有一个月的时间，但中原地产研究中心的统计数据表明，有约七成的开发商或已提前完成年度销售目标。除万科外，碧桂园也宣布已完成年度销售目标。通胀压力下，房产似乎仍是资金“躲避”通胀的仅存途径之一。调控将再度面临市场压力。
二次调控刚满两月，看似低迷的上海楼市开始暗流涌动。
《财经日报》记者调查发现，在刚过去的11月下半月，闸北、青浦、长宁、杨浦等区再现久违的开盘热销场面。本被预期将会低迷收场的11月上海楼市也因此成功逆转，成交量逼近百万平方米，成交均价更是彻底翻盘，达到了历史高位。
有分析人士担忧，时隔两个月，上海楼市或再次出现量价齐升的上行压力。
调价刺激需求入市
在“金九银十”楼市成交大幅攀升带动下，上海各新盘售楼处的报价在7、8月的低位上有10%左右的上涨。政府及时二次调控，使得楼市量价齐升态势得到了有效控制，自11月份起，房价呈现回调之势，一些新上市的楼盘重新调低售价预期，在售楼盘的折扣幅度也在加大，售楼处的房价有5%左右的下跌。
让人意想不到的是，不到10%的调价，已刺激楼市中的潜在需求向优质楼盘“出手”。
11月中旬，《财经日报》记者在青浦徐泾某高端楼盘销售现场看到这样一幅景象：车水马龙、人头攒动。据售楼现场有关负责人介绍，开盘当天实现销售超过七成。
在闸北大宁慧芝湖花园三期的开盘现场，排队争购的场面同样火爆，据售楼处工作人员介绍，开盘当日，购房者从早上9点起进场到晚上6点结束，整整9个，售楼处总共接待了千余组购房者。最后，该项目在11月以约34000元/平方米的均价成交了389套。
薛建雄指出，受二次调控政策影响，虽然11月上海商品住宅成交环比下滑了28%，但仍达94.86万平方米，较今年前10月月均成交量73.8万平方米高出28.5%。与此同时，平均成交价格在10月上涨4.1%的情况下，11月再次上涨了2.7%，达到22627元/平方米。
薛建雄认为，随着成交量的重新回暖，本轮房价调整很可能在12月中旬就将结束。
“10月以来的限贷、限购新政策作用只持续了1个月，就被市场上用‘假离婚’、借用身份证等方式化解而逐渐失效，楼市很有可能在通胀的推动下又重新回暖。”薛建雄表示，进入第四季度，上海楼市在10月周达到高点，10月4日~11日当周的成交量达到42.57万平方米的年度水平，之后在限购、限贷政策的影响下持续5周下滑，至11月8日~14日当周成交量仅15.77万平方米。
然而，时值年底，开发商开始加速推盘，11月新房供应量达到96.98万平方米，环比回升30%。这在一定程度上刺激11月后两周上海商品住宅成交量突然反弹到21.2万平方米和32万平方米的高位。
二手房买家亦顺势而动
与此同时，记者从上海各大知名中介机构处获悉，近期，二手房买家也正在加紧入市。
两个月前，二次调控使得上海二手房市场成交在10月份应声下滑，环比跌幅超过20%。进入传统淡季的11月份，二次调控全面实施，业内普遍对11月份行情不抱希望。特别是11月上半月，在挂牌房源、来电带看量均出现环比下滑30%的状况后，11月份难看的数据也是情理之中。
但是，从汉宇地产11月末对全市门店的统计数据来看，11月份二手买卖成交不降反升，环比增长16.48%，特别是宝山、松江等自住区域，门店成交量大比例增长，这在一手房环比下跌20%以上的市场背景下确实难得。
21世纪不动产上海区域市场中心统计亦显示，11月前28天，全市多个板块的二手房成交量较10月同期增长8%~10%不等，带看量的增幅则在20%~50%不等。
其中，宝山顾村、杨浦新江湾城、杨浦控江、浦东金桥（600639）、浦东联洋等板块，刚需和置换型买家均积极入市，与其需求对应的100平方米左右两房、及150平方米左右三房房源，则是市场交投的热点所在。据悉，11月的新增挂牌量仍与上月基本持平，待售房源在总体上的议价空间也较为有限。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔介绍，在限购、货币紧缩的形势下，大户型的可售量又较为有限，业主惜售；另一方面，买家在认准不动产保值的基础上，也青睐于购买高端楼盘的大户型。目前，单价约5万元/平方米、面积150平方米以上的新增挂牌房源在1~2周内即可去化，比10月调控细则出台前缩短近一倍时间。
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专家：或将引发三次调控
在此背景下，一些分析人士开始产生楼市会再次量价齐升的担忧。
“从目前市场表现来看，买家还在积极入市，开发商也将在12月的年终最后一个月加大推盘。预期12月的供需量会止跌回升。”薛建雄如是说。
付琦亦在接受本报记者采访时指出，目前开发商看待市场的态度偏向乐观。
一位港资开发商代表认为，目前来看，房价还没有上涨，但未来一段时间或会出现区域性的差别。“外环以内的楼盘新增供应相对较少，在旺盛需求的支撑下开发商或者会小幅上调报价，但外环外的供应量太大，一定时间内房价下调压力还是存在的。”
薛建雄认为，政策都有固定的消化周期，一般在刚发布的时候效果是的，3~4个月之后，政策效果则基本得到释放。转入2011年之后，开发商马上需要为新一年的业绩进行冲刺，以奠定全年的指标基础。“此时楼市很容易被吹热，政府极有可能视情况在12月底或1月初再度进行调控。从目前情况来看，能够采取的政策除了再度收紧信贷和限购门槛外，就只能是‘房产税’。”“这一批房子的均价大约4万元/平方米。这个月的中下旬，我们可能推出一批新的房子，价格会上调。”昨天，作为雅戈尔（600177）当年震动杭州全城的地王项目，位于西湖区文教板块的雅戈尔·御西湖销售员在电话里表示。
杭州官方“透明售房网”数据显示，10月25日，雅戈尔·御西湖开盘推出的3号楼均价为35645元/平方米，11月17日第二次开盘，正式推出5号楼62套房源，均价大约4万元/平方米。一个月时间不到，逆市上涨约4000元/平方米。
雅戈尔·御西湖并非个例。通过同一楼盘的价格走势比对可以发现，在杭州市中心、城西、城北、钱江新城这些板块，调控半年来，大批新盘的成交均价不跌反涨，尤其是近一两个月来，上升幅度明显。
刘晨光在接受《财经日报》电话采访时介绍，与调控之前相比，杭州房价依然高位盘整，主城区不少的楼盘虽然缩量严重，但是仍然经历了不同程度的上涨。
远洋地产杭州公司营销总监何剑也对记者表示，杭州一手新盘市场，并没有出现实质性的价格下跌。同时，近两个月的成交量已经接近五六月的低谷，一些改善型购房者逐渐放弃观望，重新入市，市场处于温和放量的状态。
大供应、久蓄水，刺激销售
绿城旗下的西溪诚园5月之后共领出4张预售证，7月开盘的成交价格为32000元/平方米，9月底开盘的成交均价为33412元/平方米，10月底开盘的成交均价攀升至36928元/平方米。短短三个月，该楼盘均价已经上涨5000多元/平方米。
远洋公馆的房价也有明显的增长。9月份，远洋公馆开出的新一批房源为35983元/平方米，11月底新开的这一批，成交均价高达39561元/平方米。
何剑指出：“远洋公馆目前的购买主体以杭州本地人为主，外地人比例不高。从客户构成而言，杭州一手市场，投资客基本已经暂时退出市场。”眼下杭州的一手成交量保持在一个不错的水平线，与新盘集中在今年下半年的后面几个月存在紧密联系。在经历了半年左右的政策消化，一些改善性购房者认为，房价下调预期明显减弱。
11月，随着市场对调控政策的逐步消化，杭州楼市继续高位运行。透明售房网数据显示，11月杭州市区（含萧山、余杭）商品住宅成交5334套。或许是为了在年底前完成销售业绩，不少楼盘纷纷抢在年末开盘。据不完全统计，12月，杭州预计有38个楼盘计划推出新房源，保守估算有万科·草庄、绿城西子·田园牧歌等4000余套住宅房源上市。
刘晨光告诉本报，除了扩大供应，开发商延长客户蓄水的周期，也是维持当下成交量的一个内在因素。“一个新盘，原先可能推向市场之前仅仅蓄水一个月，现在是持续蓄水几个月，然后一次性释放。”
“杭州一个很知名的开发商，在销售监管资金制度正式实施的时间之前，一天内抢先领出大批预售证。事实上，这家公司并没有集中将这些房源推向销售市场，而是控制着，少量多批地推出，保持着自己较好的去化速度。”刘晨光还指出，从目前的市场销售来看，杭州的多数开发商没有保本甩卖的想法，公司现金流暂时充沛，没有形成大幅度降价的设想与现实。从调控效果来说，对于投资和投机客，政策效果基本达到，但是对于整个房产市场来说，价格并未有真正的松动。
明显的冷热不均
楼市新政正在杭州发酵。万科杭州公司一位人士私下表示，对于开发商而言，以往的预期很一致，都是持续看涨；如今，在调控背景之下，开发商阵营对于土地市场、新房销售市场的判断出现了明显的分化，继续激进与选择保守并存，并影响着各自的市场行动。
刘晨光认为，眼下，杭州一手新房市场的表现是冷热不均。庞大的新增供应量，以及客户蓄水时间的刻意拉长，刺激了销售数据的转好。部分知名企业推出的新盘，依然获得热销。它们的定价相比调控之前变得靠谱一些。但是，总体来看，不可否认的是，多数新盘的销售遭遇较大压力，销售速度缓慢。去年是托关系留号子买房，今年的部分远郊公寓是托关系退房。因此，后市市场的回暖尚不容乐观，依然是个未知数，各方宜严密关注。
一个新增的变量是，近期杭州楼市再次直面尴尬状况：多家知名地产商似乎不惧调控，参与制造了新一轮的地王潮。广宇集团（002133）管理层人士分析，“我觉得最近的土地市场回暖，属于开发商防通胀之举。土地市场的升温反过来会对新房市场形成涨价预期。这种预期通过媒体舆情会被放大。而中央现在主要关注物价，等CPI稳住了，可能就会回头来治理房地产，所以年底到明年初的政策窗口期是比较微妙的。不过，一个基本事实是可以确立的，那就是土地市场持续火爆的话，明年涨价预期强烈，调控政策走向引发猜测。”
11月的广州楼市因为成交量环比暴跌而暂时告别了第三季度时的疯狂，回归至今年的常态水平。
广州中介机构经纬地产研究中心的监测数据显示，11月1日至11月30日，广州十区两市签约5993套，计68.63万平方米，环比下跌65.48%，无论是成交面积还是套数均创下近四个月以来的新低。
但价格却没有因为成交量的下降而出现松动，相反，统计显示的成交均价为12061元/平方米，环比10月上涨了约3个百分点。有迹象显示，通胀预期已经为开发商对冲了相当一部分房价下跌的风险。
成交量回归常态
在国家和地方接连出台打击楼市投机的政策之下，11月广州楼市成交应声下滑，签约量环比10月下降超过六成。尤其是扣除两个县之外的市区，签约套数仅3942套，计43.53万平方米，环比下降72.32%。
经纬地产研究中心分析指出，成交量的下降与政策的出台密切相关。“11月的市场反映出多项政策陆续出台后，叠加效应显著，尤以三套房停贷和广州限购令的影响较大。限购令之后成交量下滑明显，开发商不再急于推货，多次置业者和部分投资客受制于政策限制而无法入市，成交项目以刚需楼盘为主。”
不过，11月成交量的环比暴跌，并不意味着市场呈现深度调整信号，因为11月的成交量与今年上半年的每月交易量持平。因此，经纬地产认为，市场只是从第三季度的疯狂回归到全年的“常态”水平。
价格继续上涨
与成交量下降相反的是，广州一手房成交均价还在继续走高。
数据显示，广州十区二县一手住宅均价为12061元/平方米，环比微涨3.1%，重新站上12000元/平方米的大关。除去从化和增城两个县，十区一手住宅成交均价为13558元/平方米，环比上涨2.9%，与去年同期相比涨幅达31.9%。
中心城区的越秀、天河、荔湾、海珠4区11月的签约均价都突破了2万元/平方米大关。其中，荔湾区的环比涨幅，达21.29%，主要是受成交结构的影响。同时，成交排行前十的楼盘中老城区的楼盘占了一半，且均价均过2万，因而在很大程度上拉升了区域均价。
经纬地产指出，在11月签约套数排行前20的楼盘，除亚运城外，多数项目以刚需客户为主，主流单价在万元以下，且集中于周边区域，而增城和从化入围的楼盘总个数更是高达9个。
广州一家房地产企业营销部门负责人表示，销售受到“限购”政策的影响比较明显，但楼市中依然存在积极因素，近期关于通货膨胀的普遍担忧，使得部分资金实力雄厚的买家和改善型的买家都在积极买房。这些买家也反映在成交结构上，即市区稀缺产品和近郊高端楼盘交易量保持稳定。
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